Nghịch lý thị trường căn hộ: Giá bán tăng gấp 4 lần nhưng giá thuê đứng yên

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Duy Chuyền, việc lãi suất tăng là điều tất yếu khi nguồn vốn cạn kiệt. Đây chính là "điểm gãy" khiến tâm lý thị trường đảo chiều. Giai đoạn nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ để "lướt sóng" đã khép lại.

"Khi lãi suất tăng, chi phí vốn đội lên, những người đầu cơ và đặc biệt là nhóm dùng đòn bẩy quá lớn sẽ là những đối tượng đầu tiên ngấm đòn," ông Chuyền nhận định.

Quá trình sàng lọc này sẽ diễn ra mạnh mẽ nhất ở ba nhóm đối tượng: Thứ nhất là giới đầu cơ - sống bằng hoạt động lướt sóng, phụ thuộc vào thanh khoản thị trường. Khi chi phí vốn tăng, biên lợi nhuận bị thu hẹp, họ sẽ là nhóm phản ứng nhanh và mạnh nhất.

Thứ hai là những nhà đầu tư không có dòng tiền ổn định, sử dụng vốn vay để “đảo nợ”- vay khoản sau để bù khoản trước. Đây là nhóm dễ rơi vào tình trạng đứt gãy dòng tiền khi thị trường chững lại.

Thứ ba là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao, vay tới 70–80% giá trị tài sản. Trong bối cảnh lãi suất có thể lên tới 13–14%/năm, áp lực trả nợ sẽ gia tăng nhanh chóng, buộc nhiều người phải bán tài sản để cắt lỗ.

“Chỉ cần mất thanh khoản vài tháng, nhiều trường hợp có thể rơi vào tình trạng bán tháo”, ông Chuyền cảnh báo.

Giá nhà tăng gấp nhiều lần, giá thuê không đổi

Một trong những vấn đề nhức nhối được ông Chuyền chỉ ra là sự bất hợp lý trong định giá BĐS tại Việt Nam. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhiều căn hộ đã tăng gấp 3-4 lần chỉ sau vài năm, nhưng giá cho thuê lại gần như dậm chân tại chỗ.

"Một căn hộ mười mấy hai chục tỷ nhưng cho thuê chỉ được mười mấy triệu đồng mỗi tháng. Đây là sự phi lý về hiệu suất đầu tư," chuyên gia phân tích. Theo ông, giá trị thực của BĐS phải dựa trên dòng tiền thu về, nhưng hiện tại đa số đang bị đẩy lên quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Với mức giá 100-200 triệu đồng/m², ngay cả người có thu nhập 50-100 triệu đồng/tháng cũng khó lòng chạm tới, chưa nói đến tầng lớp bình dân.

Dù thị trường khó khăn, chuyên gia Nguyễn Duy Chuyền cho rằng vẫn có những "vùng xanh" giữ được thanh khoản và giá trị: Bất động sản nông nghiệp có dòng tiền ổn định, Nhà đất trong khu dân cư hiện hữu, có khả năng khai thác cho thuê. Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực

Ngược lại, các phân khúc như BĐS nghỉ dưỡng, second home, biệt thự giá trị cao nhưng dòng tiền thấp sẽ đối mặt với tình trạng "gãy sóng" trong một thời gian dài.

“Nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong 6–12 tháng, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh. Một số sản phẩm buộc phải giảm giá, trong khi một số khác vẫn neo giá nhưng khó giao dịch”, ông dự báo.

Cảnh báo “bom nổ chậm” và khuyến nghị cho người mua

Chuyên gia tài chính cũng thẳng thắn cho rằng, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. “Nếu không được điều chỉnh, thị trường có thể tích tụ rủi ro như một ‘quả bom nổ chậm’”, ông cảnh báo, đồng thời nhấn mạnh vai trò của việc phát triển nhà ở xã hội để cân bằng thị trường.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, ông khuyến nghị cần thay đổi tư duy từ ngắn hạn sang dài hạn. Thay vì lướt sóng, nên xác định nắm giữ tài sản trong 3–5 năm.

Người mua ở thực có thể sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý, khoảng 50%, với điều kiện có thu nhập ổn định và dự phòng tài chính. Ngược lại, những trường hợp vay quá lớn (70–80% thu nhập) hoặc nguồn thu không ổn định nên cân nhắc thuê nhà thay vì cố mua bằng mọi giá.

“Trong giai đoạn này, đầu cơ là cực kỳ rủi ro. Nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư rất dễ rơi vào nợ xấu và mất cân đối tài chính”, ông nhấn mạnh.