Nguồn cung lập đỉnh, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025, tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.

Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp vẫn chưa được cải thiện khi cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha, chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m², phần lớn thuộc về một số chủ đầu tư lớn.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh nhưng mất cân đối, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhiều dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong thời gian dài, cùng với kỳ vọng tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.

Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào thị trường, giúp một bộ phận nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những thay đổi rõ nét. Dù vẫn có các dự án hấp thụ tốt, song sự phân hóa ngày càng thể hiện rõ khi nguồn cung được tung ra trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Cùng với đó, xu hướng lãi suất nhích lên khiến áp lực tài chính gia tăng đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, đặc biệt là những người theo đuổi chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn trong giai đoạn tăng nóng trước đó.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa thu nhập bình quân, còn chi phí vốn tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm người tham gia. Người mua ở thực cần nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn, trong khi nhà đầu tư không còn dễ đạt lợi nhuận nhanh như trước. Các chiến lược đầu tư dựa trên tâm lý đám đông, thông tin thiếu kiểm chứng hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh cho bất động sản.

Theo VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Song song với việc hoàn thiện khung pháp lý, yêu cầu xây dựng và tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp, tiêu chuẩn phát triển dự án ngày càng trở nên cấp thiết, nhằm hướng thị trường tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Ở phía doanh nghiệp, áp lực từ chi phí đất đai, phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng lớn. Những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Trong bối cảnh mới, uy tín, năng lực triển khai và mức độ minh bạch trở thành lợi thế cạnh tranh then chốt, quyết định khả năng thu hút dòng tiền và hệ thống phân phối.

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó giảm mạnh do nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng mở rộng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rõ rệt. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực có nguy cơ rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn ở mức cao.