‘Ôm đất chờ cao tốc’, nữ tướng CBRE nhận bài học đắt giá: 2 năm không thanh khoản, lỡ cơ hội tăng giá gấp đôi

Tại sự kiện REFI FORUM “Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản 2026” diễn ra ngày 28/3, một câu hỏi tưởng chừng quen thuộc nhưng lại chạm đúng “nỗi đau” của nhiều nhà đầu tư cá nhân: Nếu có 1 tỷ đồng, nên đầu tư vào đâu trong 2 năm tới để sinh lời?

Không trả lời bằng lý thuyết, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, thẳng thắn chia sẻ chính trải nghiệm đầu tư của mình, một quyết định mà bà gọi là “sai lầm”.

Sai lầm khi chọn đất nền Phan Thiết thay vì nhà ở Bình Dương

Theo bà Dung, cách đây khoảng 2 năm, với số vốn khoảng 1 tỷ đồng, bà đứng trước hai lựa chọn: Mua một mảnh đất gần khu vực Phan Thiết – Mũi Né, kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng cao tốc; hoặc mua một căn nhà tại Bình Dương, gần tuyến Vành đai 3.

“Thời điểm đó, tôi nghiêng về câu chuyện đất nền gắn với hạ tầng. Tôi nghĩ khi cao tốc hoàn thành, giá đất sẽ tăng mạnh. Và tôi đã chọn mua một mảnh đất khoảng 700 triệu đồng ở khu vực Phan Thiết”, bà kể.

Tuy nhiên, thực tế diễn ra theo hướng hoàn toàn khác. Trong khi dự án nhà ở tại Bình Dương, nếu lựa chọn đã hoàn thiện, giá tăng mạnh từ khoảng 30 triệu đồng/m² lên 70 triệu đồng/m², thì mảnh đất tại Phan Thiết của bà lại rơi vào tình trạng “đóng băng”.

“Đến thời điểm hiện tại, mảnh đất đó không tạo ra dòng tiền, không cho thuê được. Tôi đã rao bán suốt 6 tháng nhưng gần như không có sự quan tâm”, bà Dung chia sẻ thẳng thắn.

Điều khiến vị lãnh đạo CBRE tiếc nuối không chỉ là mức tăng giá bị bỏ lỡ, mà còn là dòng tiền ổn định từ tài sản.

“Nếu tôi chọn căn nhà ở Bình Dương, thời điểm này không chỉ được hưởng mức tăng giá rất tốt, mà còn có thể cho thuê khoảng 10–12 triệu đồng/tháng. Nghĩa là vừa có dòng tiền, vừa có tài sản tăng giá”, bà nói.

Ngược lại, đất nền dù từng được xem là “kênh đầu tư vua”, lại bộc lộ rõ nhược điểm trong giai đoạn thị trường thanh lọc: Thanh khoản thấp và không tạo ra dòng tiền.

Ba tiêu chí “xương máu” khi đầu tư

Từ chính trải nghiệm cá nhân, Giám đốc Điều hành CBRE rút ra 3 tiêu chí quan trọng khi quyết định đầu tư:

-Thanh khoản: Có dễ mua, dễ bán hay không.

-Dòng tiền: Có tạo ra thu nhập đều đặn hay không.

-Tăng giá: Khả năng tăng trưởng theo thời gian.

“Trước đây, nhiều người, trong đó có tôi đặt kỳ vọng tăng giá lên hàng đầu. Nhưng thực tế, thanh khoản và dòng tiền mới là yếu tố cần ưu tiên trước”, bà nhấn mạnh.

Trong bối cảnh hiện tại, bà cho rằng nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, đặc biệt là căn hộ chung cư có mức giá vào hợp lý, nằm tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng hoặc các tuyến phát triển theo mô hình TOD.

Sai lầm phổ biến: Đầu tư mà không rõ mục tiêu

Bổ sung góc nhìn, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, cho rằng câu hỏi “có tiền thì nên mua gì” là một trong những sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư.

“Vấn đề không nằm ở việc bạn có 1 tỷ hay 10 tỷ, mà là bạn đầu tư với mục tiêu gì. Nếu không xác định rõ nhu cầu – tạo dòng tiền hay chấp nhận rủi ro để tìm kiếm tăng giá, thì rất dễ chọn sai phân khúc tài sản”, ông nói.

Theo ông Tuấn, trường hợp của bà Dung là ví dụ điển hình cho việc lựa chọn tài sản có mức độ rủi ro cao hơn, thanh khoản thấp hơn, trong khi mục tiêu ban đầu lại chưa được định hình rõ ràng.

“Có những tài sản phù hợp để xây dựng danh mục đầu tư bền vững như các sản phẩm có thể cho thuê, thanh khoản cao. Nhưng cũng có những tài sản mang tính đầu cơ, kỳ vọng tăng giá. Nếu không phân định rõ, nhà đầu tư rất dễ ‘mắc kẹt’ giữa thị trường”, ông Tuấn nhận định.