Tin vui cho người làm sổ đỏ: Tiền sử dụng đất giảm tới 70%, nhiều trường hợp được hoàn tiền tỷ

Bộ Tài chính vừa ban hành Quyết định 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026, hướng dẫn cụ thể thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Chính sách mới được đánh giá là bước tháo gỡ quan trọng sau thời gian dài người dân kêu cứu vì chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng quá cao kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Nhiều hộ dân “sốc” vì tiền sử dụng đất tăng gấp nhiều lần

Từ ngày 1/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng, cách tính tiền sử dụng đất tại nhiều địa phương thay đổi mạnh theo bảng giá đất mới. Người dân chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành tăng đột biến, số tiền phải nộp cũng leo thang chưa từng có.

Giữa năm 2025, một hộ dân tại Nghệ An gây xôn xao khi nhận thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng chỉ để chuyển 300m² đất vườn sang đất ở. Nguyên nhân là giá đất ở được xác định khoảng 15 triệu đồng/m², trong khi đất nông nghiệp chỉ khoảng 85.000 đồng/m², tạo ra mức chênh lệch quá lớn.

Không riêng Nghệ An, nhiều hộ dân tại các tỉnh phía Nam và miền Bắc cũng rơi vào tình trạng tương tự. Có trường hợp sở hữu 500-1.000m² đất vườn nhưng khi làm thủ tục chuyển đổi phải đóng từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng.

Áp lực tài chính quá lớn khiến nhiều gia đình buộc phải dừng làm sổ đỏ, chậm xây nhà hoặc kéo dài thủ tục pháp lý vì không đủ khả năng nộp tiền một lần.

Nhiều ý kiến trên báo chí thậm chí ví việc đóng tiền sử dụng đất lúc này là “mua lại chính mảnh đất của mình”, khi chi phí tăng 250-300% so với trước đây.

Cách tính mới: Giảm tới 70% cho phần trong hạn mức

Trước phản ứng mạnh từ người dân và thực tế phát sinh tại nhiều địa phương, Chính phủ đã ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP nhằm giảm áp lực tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định mới, tiền sử dụng đất sẽ không còn tính đồng loạt 100% chênh lệch như trước, mà được chia theo hạn mức đất ở.

Cụ thể, diện tích trong hạn mức đất ở (thường khoảng 100-300m² tùy từng địa phương): chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, tương đương giảm tới 70% so với cách tính cũ. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức, nộp 50% chênh lệch. Phần vượt quá mức trên, tiếp tục áp dụng mức 100% chênh lệch.

Ví dụ, nếu chênh lệch giá đất là 4,5 triệu đồng/m², hộ dân muốn chuyển 400m² đất, trong đó hạn mức đất ở là 200m²: 200m² trong hạn mức chỉ phải nộp khoảng 270 triệu đồng thay vì hơn 900 triệu đồng như trước.; 200m² tiếp theo phải nộp khoảng 450 triệu đồng.

Như vậy, tổng số tiền giảm đi là rất lớn, đặc biệt với những trường hợp có diện tích đất lớn tại khu vực giá đất tăng mạnh.

Áp dụng hồi tố, đã nộp thừa sẽ được hoàn tiền

Điểm đáng chú ý nhất của chính sách lần này là cơ chế áp dụng hồi tố. Theo đó, tất cả hộ gia đình, cá nhân đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 đều thuộc diện được tính lại tiền sử dụng đất.

Chính sách áp dụng cho cả trường hợp: Chưa nộp tiền, đã nộp một phần, và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Nếu sau khi tính lại, số tiền phải nộp thấp hơn mức cũ, cơ quan thuế sẽ hoàn trả phần chênh lệch cho người dân.

Tuy nhiên, chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất do người dân lựa chọn. Điều này đồng nghĩa người dân cần cân nhắc kỹ để chọn thửa đất có lợi nhất, đặc biệt là các trường hợp diện tích lớn hoặc có mức chênh lệch giá cao.

Theo hướng dẫn tại Quyết định 1037/QĐ-BTC, thủ tục tính lại tiền sử dụng đất khá đơn giản. Người dân chỉ cần nộp một đơn đề nghị tại Bộ phận Một cửa cấp huyện, có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến. Toàn bộ quá trình không thu phí hay lệ phí.

Đáng chú ý, thời hạn tiếp nhận hồ sơ chỉ kéo dài đến trước ngày 1/1/2027. Vì vậy, người dân thuộc diện được hưởng chính sách nên chủ động rà soát hồ sơ và liên hệ sớm với cơ quan chức năng địa phương để tránh bỏ lỡ quyền lợi.