TS Nguyễn Văn Đính: Mua bừa bất động sản ở đâu cũng thắng đã là chuyện của quá khứ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới, nơi dòng tiền đầu cơ bị thu hẹp, pháp luật được siết chặt bằng công nghệ số và nhà đầu tư buộc phải thay đổi tư duy nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.

Đó là nhận định đáng chú ý của TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi phân tích những chuyển động lớn của nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 – 2030 tại Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản” do hệ sinh thái truyền thông Người Quan Sát tổ chức chiều 30/3.

Bước ngoặt lớn nhất của thị trường không nằm ở giá nhà

Theo TS Nguyễn Văn Đính, năm 2025 không đơn thuần là một năm tăng trưởng kinh tế tích cực mà là thời điểm mở ra một kỷ nguyên phát triển mới của đất nước.

Lần đầu tiên, những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm như thể chế, hạ tầng và nguồn nhân lực được nhận diện đầy đủ và được xử lý đồng bộ bằng hàng loạt nghị quyết lớn của Bộ Chính trị cùng các chương trình cải cách mạnh mẽ của Chính phủ.

Đặc biệt, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền cơ sở cùng quá trình chuyển đổi số toàn diện đang tạo ra những thay đổi căn bản trong cách vận hành nền kinh tế.

"Trước đây chúng ta quản lý theo hướng kiểm soát, còn hiện nay đang chuyển sang tư duy kiến tạo, hỗ trợ và đồng hành cùng doanh nghiệp", ông Đính nhận định.

Theo ông, thay đổi quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới không phải là giá tăng hay giảm, mà là việc toàn bộ thị trường đang được đưa vào hệ thống quản trị bằng dữ liệu số. Mọi giao dịch, dự án, chủ đầu tư, môi giới và sản phẩm bất động sản đều sẽ được định danh, số hóa và quản lý minh bạch hơn.

Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường sẽ ngày càng chuyên nghiệp, còn những hoạt động đầu cơ, làm giá hoặc kinh doanh thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại như trước.

Dòng tiền đầu cơ sẽ ngày càng khó sống

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng năm 2026 sẽ là năm đầu tiên Việt Nam hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số, tạo động lực rất lớn cho thị trường bất động sản.

Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn tiếp tục được triển khai, vốn đầu tư công dự kiến duy trì ở mức khoảng 1 triệu tỷ đồng, trong khi các địa phương đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho những dự án bị đình trệ nhiều năm.

“Điều này sẽ tạo ra một làn sóng nguồn cung mới cho thị trường, giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực cạnh tranh rất lớn giữa các dự án", ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia, nếu như trước đây chỉ cần sở hữu đất là có thể chờ tăng giá thì trong chu kỳ mới, thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh, đô thị TOD gắn với giao thông công cộng sẽ trở thành xu hướng chủ đạo thay vì các dự án phát triển tự phát như trước.

Một trong những thay đổi lớn nhất được TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh là xu hướng kiểm soát mạnh dòng vốn đầu cơ.

Theo ông, Chính phủ đang theo đuổi mục tiêu đưa dòng tiền vào các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, thay vì chảy vào các cơn sốt đất mang tính đầu cơ. Điều này đồng nghĩa với việc những chiến lược "lướt sóng", mua theo tin đồn hoặc chạy theo đám đông sẽ ngày càng rủi ro.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang đối mặt với áp lực lớn từ chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí logistics. Do đó, dù Chính phủ quyết liệt tháo gỡ pháp lý và tăng nguồn cung, giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.

"Những doanh nghiệp làm ăn cẩu thả, bất chấp quy định pháp luật sẽ không còn đất diễn trong giai đoạn tới", ông Đính cảnh báo.

Hạ tầng đi đến đâu, dòng tiền sẽ đi theo đến đó

Theo TS Nguyễn Văn Đính, nếu phải chỉ ra yếu tố quan trọng nhất quyết định thành công của nhà đầu tư trong giai đoạn tới thì đó chính là hạ tầng.

Ông cho rằng thời kỳ mua bất động sản theo cảm tính đã kết thúc.

"Nếu như trước đây mua ở đâu cũng có thể thắng thì bây giờ nhà đầu tư phải nhìn vào quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác thực tế của khu vực đó", ông nói.

Làn sóng sáp nhập địa phương và quy hoạch lại không gian phát triển đang mở ra những cực tăng trưởng mới tại nhiều khu vực. Đặc biệt, vùng Thủ đô Hà Nội và vùng TP.HCM đang được định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm với tầm nhìn hàng chục năm, tạo dư địa rất lớn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cơ hội sẽ không dành cho tất cả. Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh pháp luật ngày càng minh bạch, dữ liệu ngày càng đầy đủ và cạnh tranh ngày càng khốc liệt, nhà đầu tư muốn tồn tại phải nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và ứng dụng công nghệ vào quá trình ra quyết định.

"Thời kỳ đầu tư theo phong trào đã qua. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ hơn bao giờ hết", ông nhấn mạnh.