TS. Nguyễn Văn Đính: 20 năm cải tạo chưa nổi 1% chung cư cũ, Hà Nội không thể chậm thêm

Hơn 1.500 chung cư cũ đang chờ cải tạo

Chia sẻ tại talkshow “Hà Nội tăng tốc cải tạo chung cư cũ: Cơ hội vàng phá thế bế tắc 20 năm”, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho hay, Hà Nội hiện có gần 1.600 chung cư cũ, nhiều khu được xây dựng từ những năm 1960–1990, thậm chí trước năm 1954.

Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Tuy nhiên, suốt hơn 20 năm qua, tỷ lệ cải tạo, xây dựng lại mới chỉ đạt khoảng 1-2%, cho thấy sự ì ạch kéo dài của một bài toán đô thị nan giải.

“Trong nhiều chục năm qua, việc cải tạo chung cư cũ gần như không giải quyết được hoặc chỉ đạt con số rất nhỏ, khoảng 1–2%. Trong khi đó, các công trình ngày càng xuống cấp, nhếch nhác và đặc biệt liên quan trực tiếp đến tính mạng, sự an toàn của người dân,” ông nói.

Thực trạng sử dụng tại nhiều khu nhà khá phức tạp. Các căn hộ có diện tích nhỏ, phổ biến dưới 30 m² hoặc từ 30–50 m², trong khi số người sinh sống thường vượt tiêu chuẩn. Nhiều hộ dân đã tự ý cơi nới, dựng “chuồng cọp”, mở rộng không gian sinh hoạt, khiến kết cấu công trình bị ảnh hưởng và làm xấu diện mạo đô thị.

Trước thực trạng này, Hà Nội đặt mục tiêu đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ trong giai đoạn tới. Riêng năm 2026, thành phố dự kiến hoàn tất việc kiểm định, phân loại chất lượng nhà ở tại 48 phường trọng điểm, với ngân sách kiểm định lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Song song với đó, thay vì cải tạo đơn lẻ từng tòa nhà như trước, Hà Nội định hướng quy hoạch tổng thể theo quy mô toàn khu. Khoảng 10 khu chung cư được xác định là “điểm nóng” tái thiết, như Giảng Võ, Thành Công…, nơi các tòa nhà cao tầng dự kiến sẽ thay thế những dãy nhà tập thể thấp tầng đã xuống cấp.

Cơ hội “phá thế tắc” từ cơ chế mới

Theo Nguyễn Văn Đính, một trong những nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ chậm chạp trong nhiều năm qua là xung đột lợi ích giữa các bên liên quan, bao gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Trước đây, quy định yêu cầu 100% cư dân phải đồng thuận mới có thể triển khai dự án đã khiến nhiều kế hoạch bị đình trệ chỉ vì một vài hộ dân không đồng ý.

“Chỉ cần một số ít hộ dân không đồng thuận là dự án không thể triển khai. Đây chính là nút thắt lớn khiến nhiều khu chung cư cũ rơi vào tình trạng ‘dậm chân tại chỗ’ trong nhiều năm,” ông Đính phân tích.

Tuy nhiên, các thay đổi về thể chế trong thời gian gần đây đang mở ra cơ hội tháo gỡ. Theo quy định mới, chỉ cần 75% cư dân đồng thuận là có thể triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo ông Đính, quy định này phản ánh nguyên tắc đồng thuận theo đa số, giúp bảo đảm quyền lợi của đại bộ phận cư dân, đồng thời hạn chế tình trạng một số trường hợp đòi hỏi quá mức khiến dự án bị tắc nghẽn.

“Đây là một trong những cơ sở quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn trong giai đoạn trước,” ông nhận định.

Ngoài ra, cơ chế bồi thường với hệ số K có thể tăng lên tới hai lần cũng được kỳ vọng tạo động lực cho người dân đồng thuận di dời. Người dân vừa được tái định cư trong căn hộ mới có chất lượng tốt hơn, vừa được bảo đảm diện tích ở phù hợp với tiêu chuẩn hiện nay.

“Cơ hội lịch sử” cho tái thiết đô thị

Dù cơ chế mới có nhiều điểm tích cực, việc cải tạo chung cư cũ vẫn phải giải bài toán cân bằng lợi ích giữa các bên. Theo ông Đính, khi tăng hệ số bồi thường cho cư dân, lợi ích của nhà đầu tư có thể bị thu hẹp. Tuy nhiên, bài toán này có thể được giải quyết thông qua quy hoạch tổng thể khu vực và khai thác quỹ đất hiệu quả hơn.

Trong nhiều dự án, sau khi quy hoạch lại đồng bộ, các tòa nhà mới có thể cao tầng hơn, tạo thêm quỹ diện tích thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng. Đây là phần giá trị gia tăng giúp nhà đầu tư bù đắp chi phí và đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.

Bên cạnh đó, để giảm phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng và vốn tự có của doanh nghiệp, ông Đính cho rằng cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho chương trình cải tạo chung cư cũ, chẳng hạn thông qua trái phiếu hoặc các cơ chế tài chính do Nhà nước chủ trì.

Theo lộ trình của Hà Nội, đến hết năm 2026 thành phố sẽ hoàn tất việc kiểm định, phân loại toàn bộ danh mục chung cư cũ. Đến năm 2030, các chung cư nguy hiểm cấp D – mức rủi ro cao nhất ,phải được cải tạo hoặc xây dựng lại. Mục tiêu đến năm 2035 là cơ bản hoàn thành việc chỉnh trang toàn bộ hệ thống chung cư cũ trên địa bàn.

Theo Nguyễn Văn Đính, đây có thể coi là cơ hội mang tính bước ngoặt để Hà Nội giải quyết dứt điểm một vấn đề đô thị tồn tại suốt nhiều thập kỷ.

“Nhiều năm qua chúng ta chưa làm được. Nhưng hiện nay thể chế đã thay đổi, cơ chế đã rõ ràng hơn và chính quyền cũng được phân cấp mạnh hơn. Nếu không tận dụng cơ hội này thì không biết bao giờ mới có thể thực hiện được,” ông nhấn mạnh.