TS. Nguyễn Văn Đính: Cần cơ chế đủ đột phá để địa phương mạnh dạn giảm giá đất, hỗ trợ doanh nghiệp

Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” diễn ra sáng nay 25/1, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một bước “giải phóng” quan trọng cho thị trường, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn kéo dài trong khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh: “Luật tốt đến đâu cũng phải đi qua khâu thực thi. Và thực thi ở cấp địa phương mới là yếu tố quyết định thành bại.”

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, điểm tích cực lớn nhất của giai đoạn vừa qua là tinh thần cầu thị và phản ứng chính sách rất nhanh của Chính phủ và các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024 đã được lắng nghe, tiếp thu và điều chỉnh kịp thời, thể hiện qua các kiến nghị của Chính phủ và việc cụ thể hóa bằng Nghị quyết 254, cùng hàng loạt nghị định hướng dẫn được ban hành trong thời gian ngắn.

“Có thể nói, các điểm nghẽn lớn nhất đã được nhận diện và tháo gỡ khá mạnh mẽ. Vấn đề còn lại là các địa phương sẽ thực thi luật như thế nào, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở”, ông Đính nói.

Theo Chủ tịch VARS, để luật thực sự đi vào cuộc sống, cần có hướng dẫn đủ cụ thể, đủ an toàn về pháp lý, giúp chính quyền địa phương yên tâm hành động đúng tinh thần “kiến tạo – hỗ trợ” mà lãnh đạo Đảng, Nhà nước đã nhiều lần nhấn mạnh.

Đi thẳng vào vấn đề cốt lõi, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng khâu định giá đất đang là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay, bởi nó chiếm tỷ trọng rất lớn trong cấu thành giá bất động sản.

Theo quy định, các địa phương được quyền áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), có thể là 0,5; 1; hoặc 1,5 tùy điều kiện. Nhưng câu hỏi đặt ra là:

“Liệu các địa phương có dám áp dụng hệ số K thấp hơn để giảm giá đất hay không?”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc theo hướng phát triển các đại đô thị, khu đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta, nếu địa phương không mạnh dạn xác định giá đất hợp lý, chi phí đầu vào sẽ bị đội lên, kéo theo giá nhà tăng cao, đi ngược mục tiêu ổn định thị trường.

“Nếu chỉ dám phê duyệt tăng giá tiền sử dụng đất mà không dám phê duyệt giảm, thì chi phí đất đai sẽ trở thành lực cản lớn nhất đối với doanh nghiệp và người dân”, ông Đính cảnh báo.

Theo Chủ tịch VARS, rào cản lớn nhất không nằm ở quy định pháp luật, mà nằm ở tâm lý sợ rủi ro, sợ trách nhiệm của đội ngũ thực thi.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, các quyết định liên quan đến giá đất thường là đối tượng thanh tra, kiểm tra, thậm chí xử lý trách nhiệm sau này, khiến chính quyền địa phương có xu hướng chọn phương án an toàn: Chỉ tăng, không giảm.

“Trong bối cảnh đó, rất khó kỳ vọng chính quyền địa phương tự tin phê duyệt mức tiền sử dụng đất thấp hơn trước đây, dù mục tiêu là kích thích phát triển kinh tế và nâng cao hiệu quả sử dụng đất”, ông Đính thẳng thắn nhìn nhận.

Từ thực tiễn đó, TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị cần có những cơ chế mang tính đột phá mạnh mẽ hơn, đủ để bảo vệ và khuyến khích chính quyền địa phương chủ động điều hành giá đất theo đúng tinh thần phân cấp, phân quyền.

Ông đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc đề xuất các chính sách, hướng dẫn rõ ràng, minh bạch, tạo hành lang an toàn cho người thực thi.

“Khi địa phương được trao quyền thực chất, được bảo vệ khi làm đúng, thì việc giảm giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp, kích thích thị trường và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai mới có thể trở thành hiện thực”, Chủ tịch VARS kết luận.