TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ phân khúc bất động sản dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường 2026

Nguồn cung “bùng nổ”, lập đỉnh 5 năm

Tại Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và Gặp mặt hội viên thường niên năm 2026, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thông tin năm 2025 ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm bất động sản được chào bán ra thị trường, tăng hơn 80% so với năm trước. Trong đó, gần 130.000 sản phẩm là nguồn cung mới – mức cao nhất kể từ năm 2019 đến nay.

Cơ cấu nguồn cung cho thấy sự áp đảo của phân khúc căn hộ. Cụ thể, căn hộ chung cư chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm.

Dù nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m² chiếm tới 67% nguồn cung.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp có xu hướng thu hẹp, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang lại tăng mạnh, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường theo hướng “cao cấp hóa”.

Nhu cầu ở thực lớn, nhưng bị “kìm chân” bởi giá

Theo ông Đính, nhu cầu nhà ở thực vẫn là nền tảng của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa và sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu.

Tuy nhiên, khả năng chi trả đang trở thành rào cản lớn. Giá nhà tăng nhanh trong khi thu nhập không theo kịp khiến nhiều người, đặc biệt là người trẻ, phải trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà. Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng của người mua ngày càng giãn rộng. Người bán có xu hướng giữ giá, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn, chờ đợi cơ hội tốt hơn.

Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 88.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 68%. Trong đó, căn hộ chung cư đóng góp hơn 65% tổng giao dịch.

Ở giai đoạn đầu năm, nhiều dự án dù giá cao vẫn “cháy hàng” ngay khi mở bán, nhờ lực cầu từ cả nhu cầu ở thực và đầu tư. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, thị trường bắt đầu chững lại cục bộ, nhà đầu tư chuyển sang trạng thái quan sát và chọn lọc.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình đã tăng tới 111% so với năm 2019, dù mức tăng theo quý chỉ khoảng 5% và đang có dấu hiệu chậm lại. Một số giao dịch cắt lỗ tại các dự án tăng nóng cũng góp phần điều chỉnh mặt bằng giá.

Tại TP.HCM, giá tiếp tục tăng, đặc biệt tại khu vực Thủ Đức và vùng trung tâm mở rộng. Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng 68% so với năm 2019, nhờ tác động từ yếu tố quy hoạch và liên kết vùng.

Căn hộ chung cư vẫn là "vua" thanh khoản, phân khúc sang trọng tăng tốc 16%

Dự báo năm 2026, nguồn cung có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án triển khai đúng kế hoạch. Trong đó, khu vực miền Nam sẽ gia tăng tỷ trọng đáng kể, trong khi miền Bắc vẫn duy trì nguồn cung lớn.

“Phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, dẫn dắt cả nguồn cung và thanh khoản thị trường. Bên cạnh đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có hạ tầng phát triển cũng sẽ thu hút dòng tiền”, TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Một điểm đáng chú ý là dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh ra vùng ven, nơi còn dư địa tăng trưởng giá tốt hơn so với khu vực trung tâm đã đạt mặt bằng giá cao. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn dễ dãi. Giao dịch sẽ tăng theo nguồn cung nhưng mang tính chọn lọc cao, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Một số khu vực vùng ven có thể đối mặt với tình trạng “kẹt thanh khoản” nếu hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai.

Theo nhận định của chuyên gia, dù chịu tác động từ biến động lãi suất và bối cảnh kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn.

Phân khúc nhà ở xã hội dự kiến sẽ tăng mạnh nguồn cung, với mục tiêu hoàn thành 100.000 căn trong năm 2026. Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn neo cao do chi phí đầu vào tăng, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại nhờ cạnh tranh thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn nhưng phân hóa rõ rệt, chỉ những sản phẩm có vị trí tốt, giá hợp lý và hạ tầng hoàn chỉnh mới duy trì được thanh khoản.

“Năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, nhưng là sự tăng trưởng có chọn lọc, phân hóa mạnh và bền vững hơn”, ông Đính nhấn mạnh.