CEO Tô Anh Hùng: Chung cư Hà Nội 'vỡ sóng' FOMO, nhiều căn giảm giá tới 30% sau khi tăng gấp 2-3 lần

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ dịch chuyển dòng tiền, từ những khu vực tăng nóng sang các địa bàn còn dư địa phát triển. Xu hướng này thể hiện qua sự trái chiều giữa thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, một số sản phẩm tại Hà Nội đã điều chỉnh sâu, trong khi TP.HCM và các vùng vệ tinh thu hút sự quan tâm nhờ mặt bằng giá, nhu cầu ở thực và triển vọng hạ tầng.

Chung cư Hà Nội “vỡ sóng” FOMO, nhiều căn giảm giá tới 30%

Phân tích sự dịch chuyển này trên talkshow "Vỡ sóng FOMO, chung cư Hà Nội bốc hơi 30%, dòng tiền đầu tư đảo chiều về BĐS TP.HCM" chuyên gia Tô Anh Hùng - CEO, Giám đốc Nghiên cứu Refi cho biết giá bất động sản tăng giảm lệch pha giữa các địa phương trong một chu kỳ là điều bình thường. Trước năm 2022, giá chung cư TP.HCM từng cao hơn Hà Nội 20-30%. Trong giai đoạn 2015-2022, giá chung cư Hà Nội gần như đi ngang, khiến nhiều người từng xem đây là loại hình “tiêu sản”.

Tuy nhiên, giai đoạn 2023-2025, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, gấp 2-3 lần. Theo CEO Tô Anh Hùng, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đã đẩy giá nhiều dự án lên mức phi lý, kể cả những chung cư bàn giao cả thập kỷ nhưng chưa được cấp sổ hồng hoặc nằm tại khu vực có mật độ xây dựng quá dày. Hệ quả là trong 8 tháng đầu năm, nhiều sản phẩm đã vỡ sóng FOMO, giảm giá tới 30% khi mặt bằng giá vượt xa giá trị thực.

Trái với đà hạ nhiệt tại Hà Nội, thị trường TP.HCM và các vùng phụ cận có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn. Dẫn các báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, CEO Tô Anh Hùng cho biết giá trung bình tại vùng TP.HCM, gồm TP.HCM mở rộng, Thuận An, Dĩ An thuộc Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu, hiện dao động 60-70 triệu đồng/m2. Theo ông, việc sáp nhập và mở rộng không gian phát triển đã góp phần trung hòa mặt bằng giá, tạo thêm lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư.

Lý giải mức giá bất động sản TP.HCM duy trì cao trong giai đoạn thị trường đóng băng, ông Hùng cho rằng nguyên nhân nằm ở quy luật cung - cầu. Nguồn cung nhiều năm bị đình trệ do vướng mắc pháp lý và chính sách siết chặt tín dụng, trong khi nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng bởi hàng trăm nghìn người nhập cư mỗi năm.

Ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tạo tiền đề tháo gỡ vướng mắc, mở đường cho các dự án mới. Tuy nhiên, CEO Tô Anh Hùng lưu ý nguồn cung trên giấy cần thời gian để chuyển thành sản phẩm thực tế. Nguồn cung có thể góp phần hạ nhiệt giá nhà phải đến quý III, quý IV/2026 và đầu năm 2027 mới bắt đầu hiện hữu khi các dự án hoàn thành, bàn giao.

Bên cạnh đó, áp lực giao thông cũng góp phần neo giá bất động sản khu vực trung tâm. Tình trạng ùn tắc khiến người dân mất 1,5-2 giờ mỗi ngày để di chuyển từ Gò Vấp vào Quận 1. Khi hạ tầng giao thông công cộng chưa hoàn thiện, nhu cầu bám trụ tại vùng lõi vẫn lớn, trong khi nguồn cung hạn chế, khiến giá khó giảm.

Giá chung cư TP.HCM chạm 100 triệu đồng/m2, Metro trở thành thước đo mới

Theo CEO Tô Anh Hùng, khi TP.HCM chuyển sang mô hình đô thị đa cực, khoảng cách tới Quận 1 hay Quận 3 không còn là thước đo duy nhất. Thay vào đó, khoảng cách tới các nhà ga Metro ngày càng quan trọng. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy bất động sản trong bán kính 500 m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ lý tưởng, thường có giá cao hơn 10-15% so với khu vực bên ngoài. Đây cũng là cách định hình giá trị bất động sản phổ biến tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản.

Với khu vực phía Đông, ông Hùng đánh giá mức giá 100 triệu đồng/m2 tại Quận 2 cũ tương đối phù hợp nhờ vị trí gần trung tâm. Tuy nhiên, nếu mức giá này xuất hiện tại Quận 9 cũ, đây là ngưỡng rất cao và thiếu cơ sở thực tế. Để định giá chính xác, nhà đầu tư nên ưu tiên phương pháp dựa trên thu nhập, dòng tiền chiết khấu hoặc lợi suất cho thuê, thay vì chỉ sử dụng phương pháp so sánh trong bối cảnh dữ liệu thị trường chưa hoàn thiện.

Một động lực khác của thị trường phía Nam là quy mô kinh tế vùng. Theo CEO Tô Anh Hùng, tính đến năm 2025, vùng TP.HCM mở rộng kết hợp với Đồng Nai chiếm khoảng 30% GDP cả nước, trong đó TP.HCM đóng góp 24-25%, Đồng Nai khoảng 5%, với tổng dân số gần 17 triệu người.

Sự liên kết này đang được thúc đẩy bằng các dự án hạ tầng, trong đó có tuyến Metro nối Suối Tiên với Trung tâm hành chính mới của Đồng Nai và kéo dài tới sân bay quốc tế Long Thành, với tổng vốn đầu tư 16 tỷ USD.

Ông Hùng cho rằng nếu thiếu tuyến Metro kết nối nhanh, việc di chuyển bằng đường bộ trên cao tốc Long Thành - Dầu Giây thường mất 1-2 giờ do ùn tắc, có thể khiến du khách quốc tế ngần ngại và làm lãng phí nguồn lực đầu tư tại sân bay Long Thành. Tuyến Metro Suối Tiên - Long Thành không chỉ giải quyết bài toán kết nối mà còn mở ra hành lang phát triển đô thị mới.

Dẫn chứng từ Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), CEO Tô Anh Hùng cho biết giá các dự án căn hộ dọc tuyến, như Masteri Thảo Điền, đã tăng gấp 2-3 lần kể từ khi khởi công. Theo ông, hạ tầng Metro có vai trò thu hút cư dân đến ở thực và tạo thanh khoản bền vững cho thị trường.

Đối với kế hoạch phát triển mô hình TOD dọc Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), với quy mô khoanh vùng 940 ha, CEO Tô Anh Hùng nhận định tâm lý chờ đợi đang khiến thanh khoản khu vực chậm lại. Trước lo ngại của người dân về quy hoạch, ông khuyến nghị cần bình tĩnh, theo dõi thông tin chính thức từ cơ quan nhà nước và tránh hoang mang bán tháo nhà đất với giá rẻ.

Theo ông, khu vực Depot Tham Lương có quỹ đất hạn chế, mật độ dân cư hiện hữu cao. Vì vậy, dòng tiền dài hạn nên hướng tới các tuyến Metro mới ở phía Đông, kết nối Long Thành - Đồng Nai, nơi còn quỹ đất để phát triển các đại đô thị tích hợp trường học, công viên và không gian sống chất lượng.

Dòng tiền bất động sản hướng về phía Đông TP.HCM, kỳ vọng hình thành trục tăng trưởng mới

Để hạn chế đầu cơ khi hạ tầng giao thông hình thành, CEO Tô Anh Hùng nhấn mạnh cần tăng nguồn cung thực. Khi nguồn cung dồi dào, giới đầu cơ sẽ khó ôm hàng để đẩy giá. Bên cạnh đó, ông đề cập việc nghiên cứu đưa Nghị quyết 21 về đánh thuế bất động sản không sử dụng vào thực thi như một công cụ quản lý, giúp đưa bất động sản về đúng giá trị sử dụng.

Tại Dĩ An và Thuận An, thuộc Bình Dương cũ, giá căn hộ hiện dao động 45-55 triệu đồng/m2, tăng so với mức dưới 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Theo CEO Tô Anh Hùng, đây là mức tăng khá nhanh nhưng vẫn hợp lý. Thu nhập phổ thông của người lao động tại các khu công nghiệp lớn như Sóng Thần và VSIP đạt 15-20 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê căn hộ tại Thuận An và Dĩ An hiện ở mức 3,5-4%, cao hơn mức 2,3-2,5% tại Hà Nội. Ông Hùng cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy thị trường vùng ven TP.HCM có giá trị thực và sức hấp dẫn đầu tư. Người lao động cũng sẵn sàng chi trả cao hơn để sống trong các căn hộ có tiện ích cơ bản thay vì nhà trọ cấp 4 xuống cấp, giúp tỷ lệ lấp đầy căn hộ duy trì ở mức cao.

Trước lo ngại về nguy cơ xuất hiện các “đô thị bỏ hoang” dọc tuyến Metro như tại Trung Quốc, CEO Tô Anh Hùng cho rằng Việt Nam có sự khác biệt về bản chất. Đến năm 2026, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng 45%, trong khi Trung Quốc đã vượt 70%. Việt Nam vẫn trong giai đoạn gia tăng dân số tự nhiên, khác với xu hướng suy giảm nhân khẩu học tại Trung Quốc. Vì vậy, dư địa phát triển đô thị gắn với đường sắt tại Việt Nam còn lớn.

Trong định hướng Quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của TP.HCM, CEO Tô Anh Hùng nhận định khu vực phía Nam, gồm Quận 7 và Nhà Bè, chịu giới hạn bởi địa chất ngập triều và khu bảo tồn thiên nhiên Cần Giờ, nên chủ yếu đóng vai trò vùng an cư. Trong khi đó, phía Đông và hành lang sông Đồng Nai có thể trở thành trục tăng trưởng đột phá nhờ sự kết hợp giữa vành đai TOD và cảnh quan sông nước.

Một mũi nhọn chiến lược là đưa TP.HCM trở thành siêu đô thị kinh tế biển. Theo ông Hùng, hệ sinh thái này gồm cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải phục vụ logistics thương mại, đô thị du lịch nghỉ dưỡng Vũng Tàu - Long Hải - Hồ Tràm và tuyến Vành đai 4 kết nối nguồn hàng công nghiệp từ Bình Dương xuống cảng biển mà không cần đi qua trung tâm.

CEO Tô Anh Hùng so sánh định hướng phát triển hướng biển của TP.HCM với chiến lược xây dựng khu Phố Đông của Thượng Hải (Trung Quốc) trong những năm 1990. Theo ông, việc mở rộng không gian phát triển, xây dựng hệ thống giao thông công cộng TOD đồng bộ và kết nối hạ tầng hàng không - hàng hải sẽ giúp TP.HCM mở rộng dư địa tăng trưởng, hướng tới mục tiêu đóng góp ngày càng lớn cho kinh tế cả nước.