Ông Nguyễn Quốc Anh: Bất động sản gần ga metro 400–500m sẽ là ‘điểm rơi’ dòng tiền năm 2026

Năm 2026 đang mở ra nhiều cơ hội lẫn thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh lãi suất khó giảm mạnh, lạm phát vẫn rình rập và dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn, đâu sẽ là “điểm rơi” của dòng tiền? Nhà đầu tư cần chú ý gì để ra quyết định tránh rủi ro và tối ưu lợi nhuận?

Trao đổi với chúng tôi, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, đã chia sẻ những nhận định thực chiến, chỉ ra những xu hướng phân hóa, các khu vực và phân khúc bất động sản tiềm năng, cũng như chiến lược đầu tư thông minh cho năm 2026.

PV: Theo ông, thị trường bất động sản 2026 sẽ là năm bứt phá hay tiếp tục phòng thủ? Trong bối cảnh lạm phát neo cao, lãi suất khó giảm mạnh và chính sách điều tiết ngày càng chặt, những yếu tố vĩ mô này sẽ tác động cụ thể thế nào đến giá bán, thanh khoản và hành vi đầu tư?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Năm 2026 sẽ là một năm tiếp tục xu hướng phòng thủ, đồng thời sẽ xuất hiện sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc và khu vực, trong bối cảnh nhiều yếu tố vĩ mô đan xen.

So với giai đoạn trước khi tăng lãi suất năm 2022, bối cảnh vĩ mô hiện nay đã có nhiều khác biệt. Năm 2022, Fed tăng lãi suất rất nhanh, từ mức gần 0% lên hơn 4,3% chỉ trong thời gian ngắn; lạm phát tại Việt Nam cũng tăng từ 1,8% lên 3,2%. Ở chu kỳ hiện tại, lãi suất của Fed đang trong xu hướng giảm, từ khoảng 5,5% đầu năm 2024 xuống gần 4% vào cuối năm, trong khi lạm phát trong nước duy trì ổn định quanh trên 3%.

Một điểm khác biệt quan trọng nữa nằm ở cấu trúc dòng tiền. Trước đây, dòng vốn tập trung mạnh vào đất nền – phân khúc mang tính đầu cơ cao và tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn, có thời điểm 81% nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trên 30%. Ở chu kỳ hiện tại, mức độ quan tâm tới bất động sản chưa đạt đỉnh của giai đoạn 2021–2022, đồng thời tâm lý và mức độ sử dụng đòn bẩy đã thận trọng hơn đáng kể.

Về tâm lý thị trường, nếu ở cuối chu kỳ trước tâm lý nhà đầu tư khá tiêu cực, thì các khảo sát gần đây cho thấy 84% người được hỏi đánh giá thị trường năm 2026 ở trạng thái ổn định đến tích cực. Tuy nhiên, lãi suất vẫn là biến số lớn, khi 83% cho rằng yếu tố này sẽ tác động từ ngắn đến trung hạn. Việc lãi suất tiền gửi biến động có ảnh hưởng trực tiếp tới nhu cầu tìm kiếm bất động sản, khiến thị trường năm 2026 vẫn tiềm ẩn yếu tố bất định.

Bên cạnh đó, rủi ro địa chính trị toàn cầu và nguồn cung ra thị trường trong thời gian ngắn cũng có thể tạo áp lực điều chỉnh mặt bằng giá tại một số khu vực.

Từ các yếu tố trên, chúng tôi cho rằng năm 2026 trọng tâm vẫn là nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Tại những thị trường đã tăng giá mạnh như Hà Nội, sự phân hóa sẽ diễn ra rất rõ: Chỉ những dự án có vị trí tốt, gắn với hạ tầng lớn như metro, vành đai, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực mới có khả năng tăng giá, phần còn lại nhiều khả năng đi ngang.

Một điểm tích cực cần nhấn mạnh là đầu tư công và phát triển hạ tầng. Trong năm 2026, nhiều dự án hạ tầng lớn sẽ được triển khai, đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng GDP và tạo hiệu ứng lan tỏa cho thị trường bất động sản. Đồng thời, việc hình thành các trung tâm tài chính – thương mại mới tại Thủ Thiêm (TP.HCM) hay Hải Châu – Sơn Trà (Đà Nẵng) sẽ mở ra những cực tăng trưởng đô thị mới trong trung và dài hạn.

Tóm lại, nếu phải lựa chọn ba từ khóa cho thị trường bất động sản năm 2026, tôi cho rằng đó là nhu cầu ở thực – phân hóa – đầu tư công.

Nhiều tổ chức dự báo giá nhà 2026 tăng 5–10% ở một số phân khúc, nhưng sức mua và thanh khoản chưa cải thiện tương xứng. Theo ông, mức tăng này liệu có phản ánh nhu cầu thực và sức khỏe thị trường hay không?

-Rất khó để đưa ra một dự báo chung cho giá nhà, bởi diễn biến giá sẽ khác nhau rõ rệt giữa các khu vực. Nếu nhìn theo từng thị trường lớn, sự khác biệt này càng thể hiện rõ.

Tại Hà Nội, trong vòng ba năm trở lại đây, mặt bằng giá đã tăng rất mạnh. Cụ thể, năm 2023 giá nhà tăng khoảng 14%, năm 2024 tăng tới 39%, và đến cuối tháng 11/2025 tiếp tục tăng thêm khoảng 13%. Tính chung giai đoạn 2023–2025, giá nhà tại Hà Nội đã tăng xấp xỉ 95–97%, đưa mặt bằng giá lên mức rất cao.

Trong khi đó, TP.HCM lại có diễn biến hoàn toàn khác. Năm 2023, giá nhà chỉ tăng khoảng 3%, năm 2024 tăng 2%, và năm 2025 tăng khoảng 3%. Như vậy, trong cùng giai đoạn 2023–2025, giá nhà tại TP.HCM chỉ tăng khoảng 13–15%, thấp hơn rất nhiều so với Hà Nội.

Sự chênh lệch này cũng phản ánh rõ qua lượng quan tâm của thị trường. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm chỉ thực sự quay lại đà tăng từ đầu năm 2025. Ngược lại, tại Hà Nội, lượng quan tâm đã đạt đỉnh vào giữa năm 2024 và sau đó chững lại, đi ngang.

Từ những dữ liệu này, tôi cho rằng năm 2026 sẽ xuất hiện sự tăng trưởng lệch pha giữa hai cực Bắc – Nam. Hà Nội nhiều khả năng đi ngang, trong khi TP.HCM có dư địa tăng trưởng tốt hơn. Điều này có thể dẫn tới thực tế là cùng một loại hình bất động sản, nhưng tốc độ phục hồi và tăng trưởng tại khu vực phía Nam sẽ khả quan hơn so với phía Bắc.

Lấy ví dụ với phân khúc chung cư, tại TP.HCM trong năm 2026, mặt bằng giá và thanh khoản có thể ổn định và cải thiện tích cực hơn, trong khi tại Hà Nội, do mặt bằng giá đã cao và nguồn cung tương đối lớn, tốc độ giao dịch có thể chậm lại, giá chủ yếu đi ngang.

Ở góc độ rộng hơn, với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 ở mức cao, dòng lực tăng trưởng của nền kinh tế sẽ tiếp tục tập trung vào các đầu tàu lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng. Tại những địa phương này, tăng trưởng kinh tế sẽ đóng vai trò hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. Ngược lại, tại nhiều tỉnh, thành khác, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ ít biến động, khó có những đợt tăng mạnh.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa mạnh: Bất động sản tại các trung tâm kinh tế lớn có xu hướng từ đi ngang đến tăng trưởng, trong khi các khu vực còn lại chủ yếu ổn định.

Về sức khỏe của thị trường, có thể thấy bất động sản Việt Nam hiện nay đã lành mạnh hơn rất nhiều so với giai đoạn 2021–2022. Nếu trước đây dòng tiền tập trung mạnh vào đầu cơ, thì từ 2023 đến nay, thị trường dịch chuyển rõ rệt sang các loại hình tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu thực. Tuy nhiên, yếu tố cần theo dõi sát nhất vẫn là lãi suất. Giống như mọi thị trường đầu tư khác, nếu lãi suất tăng quá nhanh hoặc quá cao, thanh khoản bất động sản sẽ chịu tác động rất mạnh. Đây là biến số then chốt mà thị trường cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026.

Thưa ông, với tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn thu nhập nhiều năm qua, bao giờ người trẻ ở đô thị mới thực sự có khả năng mua được nhà? Những chuyển động của thị trường 2025 liệu có đủ để kéo giá nhà gần hơn với thu nhập, hay dòng tiền đầu tư vẫn sẽ lấn át nhu cầu ở thực và khiến khoảng cách này tiếp tục nới rộng trong năm 2026?

-Theo tôi, vấn đề cốt lõi đầu tiên của thị trường bất động sản vẫn là nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu mang tính dân sinh. Thực tế cho thấy, nhu cầu lớn nhất hiện nay không nằm ở phân khúc trung – cao cấp, mà tập trung rất mạnh vào nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp để ở và cho thuê.

Muốn người dân, nhất là các nhóm thu nhập thấp và trung bình, tiếp cận được nhà ở, thì điều kiện tiên quyết là phải tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội. Về lý thuyết, việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội là cần thiết và đúng hướng. Tuy nhiên, trên thực tế, tốc độ triển khai sẽ khó nhanh. Lý do là vì biên lợi nhuận thấp chỉ khoảng 10%, thủ tục còn phức tạp, khâu xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội không đơn giản, khiến mức độ hấp dẫn đối với doanh nghiệp chưa cao.

Bài toán nhà ở cho người trẻ và nhóm thu nhập trung bình chỉ có thể giải từ gốc bằng việc tăng mạnh nguồn cung, chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven và tận dụng các chính sách tín dụng phù hợp, thay vì trông chờ giá nhà giảm sâu.

Còn câu chuyện giá nhà, tôi cho rằng không thể xử lý bằng mong muốn chủ quan hay mệnh lệnh hành chính, mà phải nhìn thẳng vào quan hệ cung – cầu. Nhiều quốc gia áp thuế rất cao với bất động sản, như Singapore đánh thuế tới 60% với người nước ngoài, hay thuế cao với căn nhà thứ hai, thứ ba. Tuy nhiên, giá nhà tại Singapore vẫn tăng. Điều đó cho thấy, thuế không phải “đũa thần”. Trong nhiều trường hợp, người sở hữu bất động sản sẽ chuyển chi phí thuế sang người mua tiếp theo, chứ không chấp nhận giảm lợi nhuận.

Ở các phân khúc trung – cao cấp, luôn tồn tại những nhóm khách hàng riêng, nên rất khó kỳ vọng giá sẽ giảm mạnh. Với người trẻ, theo tôi cần có cách nhìn thực tế hơn. Nếu xác định mua nhà tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, thì gần như chắc chắn sẽ rất khó, thậm chí phải mất hơn 20 năm thu nhập mới có thể sở hữu. Chính vì vậy, xu hướng phát triển các đại đô thị vùng ven ra đời là tất yếu, với mức giá phù hợp hơn. Vấn đề nằm ở chỗ người mua có chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy khả năng sở hữu nhà hay không.

Thực tế cho thấy, ngay cả giai đoạn thị trường khó khăn nhất như 2022–2023, giá chung cư và nhà ở tại các thành phố lớn cũng chỉ đi ngang hoặc giảm rất nhẹ, gần như không giảm sâu. Nguyên nhân là vì nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn luôn rất cao, trong khi nguồn cung ở khu vực trung tâm là hữu hạn.

Với người trẻ, tôi cho rằng có hai điểm cần lưu ý. Thứ nhất, cần tận dụng lợi thế lớn nhất của mình là thời gian, thông qua các gói vay ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi. Khi lãi suất ở mức 5–6% mà vẫn do dự, thì rất khó để vừa mua nhà trung tâm, vừa vay rẻ. Thứ hai, cần xác định rõ chiến lược: Chọn khu vực vùng ven, giá phù hợp hơn và sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý sẽ thực tế hơn nhiều so với việc chờ giá nhà giảm.

Tóm lại, giải pháp căn cơ vẫn là phát triển mạnh nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu dân sinh, còn với phân khúc trung – cao cấp, người mua cần điều chỉnh kỳ vọng, dịch chuyển ra khỏi trung tâm đô thị và tận dụng các chính sách tín dụng phù hợp. Việc trông chờ giá nhà giảm mạnh, theo tôi, là điều rất khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Hàng loạt dự án đang xếp hàng chờ pháp lý. Liệu 2026 có phải điểm rơi của nguồn cung mới, đặc biệt ở chung cư và nhà ở xã hội? Theo ông, điều gì quyết định tốc độ giải tỏa?

-Năm 2026 có thể trở thành năm nguồn cung mới bắt đầu “ra hàng” rõ nét hơn, nhưng sẽ không theo kiểu bùng nổ đồng loạt, mà mang tính chọn lọc và phân hóa rất mạnh. Trong bối cảnh đó, nếu chỉ trông chờ vào doanh nghiệp tư nhân, thị trường khó có thể tạo ra nguồn cung đủ lớn để giải quyết bài toán dân sinh.

Muốn xử lý căn cơ vấn đề nhà ở, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo, thậm chí trực tiếp tham gia triển khai, đặc biệt với nhà ở xã hội. Lợi thế của Nhà nước là khả năng kiểm soát tín dụng, điều tiết chính sách và xác minh đúng đối tượng mua – thuê, từ đó hình thành quỹ nhà ở xã hội quy mô lớn, bền vững, nhất là mô hình nhà ở xã hội cho thuê, đúng với định hướng xây dựng quỹ nhà ở quốc gia.

Nếu làm được điều này, thị trường sẽ đạt được “mục tiêu kép”: Một mặt giảm áp lực nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, mặt khác hạ nhiệt căng thẳng xã hội liên quan đến giá nhà, thay vì để gánh nặng này dồn toàn bộ lên thị trường và người mua. Đây mới là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phục hồi theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững.

Năm 2025 chứng kiến sự đối lập rõ rệt: Chung cư sôi động, còn bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng. Bước sang 2026, xin ông cho biết, xu hướng này sẽ tiếp diễn, đảo chiều hay phân hóa mạnh hơn?

-Rất khó để “đảo chiều”, xu hướng chủ đạo vẫn là phân hóa mạnh, đặc biệt giữa các phân khúc mang tính thiết yếu và các phân khúc đầu cơ – nghỉ dưỡng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Những loại hình như đất đầu cơ hay bất động sản nghỉ dưỡng chỉ thực sự sôi động khi nhà đầu tư ở trạng thái rất thoải mái: Đã có nhà để ở, dòng tiền dư dả, kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên, và sẵn sàng chi tiền cho những tài sản không mang tính thiết yếu. Khi tâm lý chưa đạt đến mức đó, nhu cầu tự nhiên sẽ không hình thành. Thực tế, với nghỉ dưỡng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đi thuê khách sạn, homestay, nên việc phải mua ngay là điều không bắt buộc.

Với chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, thị trường vẫn duy trì được sức cầu nhất định. Đây là phân khúc mang tính phòng thủ, được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thật, đô thị hóa và mặt bằng lãi suất tương đối ổn định. Tuy nhiên, không phải chung cư nào cũng bán được: Chỉ các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp mới giữ được thanh khoản, các sản phẩm giá cao, xa trung tâm hoặc lệch pha nhu cầu sẽ chậm lại.

Xu hướng “bán đất vùng ven, gom tiền về đô thị” đang diễn ra cuối 2025. Liệu 2026 có tiếp tục chứng kiến dòng tiền rút khỏi đất nền tỉnh, hay sẽ có sự phân hóa theo những địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng, thưa ông?

-Mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 khoảng 10% không thể đến từ sự tăng trưởng dàn trải, mà sẽ được kéo lên bởi các đầu tàu kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và một số đô thị trọng điểm khác. Khi các cực tăng trưởng này bứt tốc, bất động sản tại những khu vực đó sẽ là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất.

Mục tiêu tăng trưởng GDP 2026 được đặt ở mức cao và đầu tư công bứt tốc, dòng tiền bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục rời khỏi đất nền thuần đầu cơ để quay về các đô thị lớn và những địa bàn có hạ tầng thật

Trong bối cảnh đó, xu hướng bán đất vùng ven, thu dòng tiền về đô thị là điều dễ hiểu và nhiều khả năng vẫn tiếp diễn. Kinh tế đô thị tăng trưởng tốt hơn sẽ kéo theo thu nhập người dân cải thiện, nhu cầu thuê – mua nhà ở tăng lên, từ đó giá thuê và giá bất động sản tại các đô thị lớn, đặc biệt là khu vực trung tâm và lõi mở rộng, có nền tảng để tăng trưởng bền vững hơn so với các khu vực thuần đầu cơ.

Yếu tố thứ hai, mang tính then chốt trong năm 2026, chính là đầu tư công. Năm tới, giải ngân đầu tư công được kỳ vọng ở mức rất cao, trên 1 triệu tỷ đồng, nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP. Điều này sẽ tạo ra lực đẩy trực tiếp cho thị trường bất động sản, nhưng không phải ở mọi nơi, mà tập trung vào những khu vực gắn với hạ tầng lớn.

Thứ nhất là hạ tầng metro. Khi tiến độ các tuyến metro được đẩy nhanh, bất động sản quanh các ga metro và trục kết nối sẽ hưởng lợi rõ rệt. Theo các đo lường của chúng tôi, mặt bằng giá bất động sản xung quanh metro có thể tăng khoảng 25–40% trước và sau khi hạ tầng đi vào vận hành.

Thứ hai là các tuyến vành đai. Hà Nội với vành đai 3.5, vành đai 4; TP.HCM đang chuẩn bị triển khai vành đai 4. Các đô thị và khu dân cư nằm dọc những tuyến vành đai này sẽ được hưởng lợi nhờ khả năng kết nối, giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh.

Thứ ba là đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam. Khi dự án này được triển khai, không chỉ giao thông mà cả dòng chảy kinh tế, logistics và phân bố đô thị Bắc – Nam sẽ thay đổi, tạo dư địa phát triển mới cho bất động sản tại các địa phương có ga và trung tâm trung chuyển.

Tóm lại, đầu tư công sẽ là “ngôi sao” của thị trường bất động sản năm 2026, nhưng đi kèm với đó là sự phân hóa rất rõ. Dòng tiền sẽ rời bỏ những khu vực thiếu động lực thực, để tập trung vào các đô thị lớn và những địa bàn có hạ tầng thật, tiến độ thật và nhu cầu thật. Đây sẽ là logic chi phối quyết định đầu tư bất động sản trong năm tới.

Thưa ông, địa bàn nào sẽ hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ hạ tầng 2025–2026 và có thể tạo sóng mới, theo dữ liệu người dùng trên Batdongsan.com.vn?

-Theo dữ liệu và xu hướng tìm kiếm từ Batdongsan.com.vn, có một số địa bàn sẽ hưởng lợi trực tiếp nhất từ chu kỳ hạ tầng 2025–2026 và có thể tạo ra sóng mới trong thị trường bất động sản:

-Thứ nhất, các đô thị lớn và vùng đô thị vệ tinh của TP.HCM: Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Dầu Tiếng, Bàu Bàng… là những khu vực thu hút dòng tiền rất mạnh cuối 2025 do kỳ vọng về mở rộng đô thị, sáp nhập mở rộng bản đồ đô thị TP.HCM và định hướng phát triển hạ tầng giao thông kết nối. Mức độ quan tâm bất động sản tại các vùng này tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước; Đồng Nai, đặc biệt khu vực phía Đông TP.HCM cũng chứng kiến nhu cầu tăng trưởng rõ rệt nhờ quy hoạch hạ tầng, tiếp giáp vùng trọng điểm kinh tế phía Nam.

Thứ hai, Bình Dương – “siêu đô thị” phía Nam: Đây là một trong những thị trường tăng trưởng mạnh nhất nhờ kết nối hạ tầng với TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu và đề xuất hình thành siêu đô thị liên vùng. Thị trường này có mức tăng giá và thanh khoản nổi bật trong năm 2025, phản ánh kỳ vọng lớn về tiềm năng phát triển lâu dài.

Thứ ba, các khu vực mở rộng phía Đông và khu vực vành đai Hà Nội: Các quận như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên đang thu hút sự quan tâm lớn của người mua và đầu tư, nhờ hạ tầng metro, vành đai, đường vành đai được định hướng phát triển mạnh tại thủ đô. Đây là những khu vực được đánh giá tiềm năng bật giá ngay khi hạ tầng đi vào vận hành đầy đủ.

Thứ tư, các vùng kinh tế biển và đô thị vệ tinh khác: Ngoài hai cực Nam – Bắc, một số địa phương ven biển và đô thị vệ tinh như Quảng Ninh, Lâm Đồng, Hưng Yên mới hay các trung tâm phụ trợ cho Hà Nội và TP.HCM cũng đã thể hiện mức độ quan tâm gia tăng từ người dùng, phản ánh kỳ vọng hạ tầng và kinh tế khu vực sẽ phát triển.

Theo ông, điểm thay đổi lớn nhất trong tâm lý người mua trong năm 2026 là gì, và điều đó sẽ tác động trực tiếp thế nào đến thanh khoản, cấu trúc sản phẩm và chiến lược bán hàng của doanh nghiệp?

-Người mua bây giờ khó tính hơn rất nhiều và ra quyết định dựa trên dữ liệu, chứ không còn mua bằng cảm xúc như trước. Đặc biệt trong bối cảnh tâm lý chung đang mang tính phòng thủ, ưu tiên nhu cầu ở thực, xu hướng này càng thể hiện rõ.

Nếu quan sát kỹ, có thể thấy người mua hiện nay được chia thành những nhóm hành vi khá rành mạch.

Nhóm thứ nhất là nhóm bằng mọi giá phải mua. Đây chủ yếu là những người đã lập gia đình, nhu cầu ở thực rất rõ ràng. Dù chịu áp lực tài chính, họ vẫn cố gắng xoay xở để sở hữu nhà, bởi với nhóm này, nhà ở là điều kiện nền tảng cho sự ổn định cuộc sống.

Nhóm thứ hai là nhóm chấp nhận không mua, chuyển sang thuê nhà dài hạn. Nhóm này phần lớn là người trẻ, đặc biệt là Gen Z. Họ không muốn gánh thêm áp lực tài chính quá lớn cho việc mua nhà, sẵn sàng dành khoảng 20–40% thu nhập cho tiền thuê, phần còn lại ưu tiên cho trải nghiệm sống, du lịch và tận hưởng cuộc sống.

Với nhóm vẫn tiếp tục mua nhà trong thời gian tới, theo tôi, trọng tâm sẽ gần như hoàn toàn đặt vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực. Khi mua để ở, người tiêu dùng sẽ cân nhắc rất kỹ. Họ quan tâm trước hết đến uy tín chủ đầu tư, tiếp theo là vị trí, và sau đó là chất lượng xây dựng, thiết kế và vận hành dự án. Đây là những yếu tố mang tính quyết định, bởi họ mua để sống lâu dài chứ không phải để lướt sóng.

Trong bối cảnh bất định vĩ mô kéo dài, người mua nhà năm 2026 bước vào trạng thái phòng thủ chủ động, ra quyết định dựa trên dữ liệu, ưu tiên nhu cầu ở thực và chất lượng sống, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tôi cho rằng các chủ đầu tư lúc này nên quay về đúng bản chất nguyên bản của một dự án bất động sản là để ở. Không nên nói quá nhiều về câu chuyện đầu cơ hay tăng giá trong thời gian ngắn. Điều quan trọng hơn là dự án có gian sinh hoạt có hợp lý không, chất lượng xây dựng ra sao, tiện ích có thực sự phục vụ nhu cầu sống hay không.

Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội ngày càng chịu áp lực ô nhiễm, chất lượng sống đang được đặt lên hàng đầu. Dữ liệu khảo sát của chúng tôi cho thấy, 39% người mua sẵn sàng trả cao hơn khoảng 10% so với giá thị trường, và 49% sẵn sàng trả thêm khoảng 5% chỉ để được sống trong một môi trường xanh, chất lượng sống tốt hơn.

Theo tôi, năm 2026 sẽ là năm bất động sản quay về giá trị cốt lõi. Chủ đầu tư nào hiểu người mua, tập trung vào chất lượng sống và trải nghiệm cư dân, thay vì chạy theo những câu chuyện tăng giá ngắn hạn, sẽ có cơ hội đi đường dài và bền vững hơn.

Thưa ông, trong bối cảnh dòng tiền F0 đang phân tán sang vàng, chứng khoán và trái phiếu, ông dự báo liệu dòng vốn này có quay lại bất động sản trong 2026 không? Nhà đầu tư cá nhân nên chọn chiến lược nào để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm rủi ro?

-Bất động sản năm 2026 vẫn là kênh hút dòng tiền, thậm chí tiếp tục là ưu tiên của nhiều người bởi không chỉ là tài sản đầu tư, mà còn gắn chặt với nhu cầu ở và tích lũy dài hạn cho gia đình. Khi mặt bằng giá có xu hướng tăng, tâm lý “mua sớm để tránh đắt hơn sau này” càng rõ nét. Nếu không mua được, chi phí thuê nhà trong dài hạn cũng trở thành một gánh nặng.

Tuy nhiên, dòng tiền vào bất động sản vẫn là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các đô thị lớn. Bất động sản tiếp tục được sử dụng như một công cụ chống lạm phát trong bối cảnh lạm phát duy trì khoảng 3–4% và hạn chế rủi ro mất giá của đồng tiền.

Việc chuyển hoàn toàn từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản có thể xảy ra ở một số trường hợp, nhưng khó trở thành xu hướng chủ đạo. Phổ biến hơn là chiến lược phân bổ tài sản cân bằng: Một phần vàng, một phần tiền gửi, một phần bất động sản, còn trái phiếu và chứng khoán tùy thuộc vào mức độ hiểu biết và khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư.

Riêng với chứng khoán, tôi cho rằng chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, hiểu doanh nghiệp và chấp nhận biến động, bởi đây là kênh cực kỳ nhạy cảm với lãi suất và các biến số vĩ mô. Chỉ cần lãi suất có tín hiệu tăng, dòng tiền phản ứng gần như ngay lập tức. Thực tế việc VN-Index có thời điểm giảm hơn 50 điểm cho thấy tâm lý thị trường còn rất mong manh. Khi chi phí vốn tăng, dòng tiền ngắn hạn và đầu cơ có xu hướng rút khỏi thị trường.

Vàng lại mang tính phòng thủ rõ nét. Năm vừa qua, mức tăng của vàng thậm chí còn vượt bất động sản. Bước sang năm 2026, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định, rủi ro địa chính trị và vĩ mô khó lường, vàng vẫn là kênh được ưu tiên để bảo toàn giá trị, hơn là tìm kiếm lợi nhuận cao.

Với bất động sản tạo dòng tiền, ưu tiên khu vực cách ga metro 400–500m vì dễ ở, dễ cho thuê, thanh khoản tốt và bền vững trong dài hạn. Đây là điều nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi ra quyết định trong năm 2026

Đối với trái phiếu, nếu được kiểm soát tốt, đây vẫn là kênh đầu tư tương đối ổn định. Những rủi ro trước đây chủ yếu xuất phát từ phát hành tràn lan, thiếu minh bạch và lãi suất quá cao. Về bản chất, trái phiếu phải dựa trên năng lực tài chính và dòng tiền thực của doanh nghiệp. Trong giai đoạn tới, khi nhà đầu tư thận trọng và chọn lọc hơn, trái phiếu hoàn toàn có thể phù hợp với chiến lược phòng thủ, với nguyên tắc cốt lõi là không hiểu rõ doanh nghiệp thì không đầu tư.

Đối với bất động sản tạo dòng tiền, nhà đầu tư nên quay về “lõi” của nhu cầu ở, kết hợp với lợi thế hạ tầng. Tại các đô thị lớn, một chiến lược rõ ràng là lựa chọn khu vực gần ga metro nhưng không quá sát, với khoảng cách lý tưởng 400–500m (5–10 phút đi bộ). Vị trí này vừa hưởng lợi từ giao thông công cộng và tiện ích, vừa đảm bảo không gian sống.

Trong tương lai, khi mạng lưới metro hoàn thiện, chỉ cần lên một ga là có thể di chuyển khắp thành phố. Những khu vực như vậy không chỉ dễ ở, dễ cho thuê, mà còn dễ mua bán, thanh khoản tốt và bền vững hơn trong dài hạn. Đây là điểm mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi ra quyết định trong năm 2026.

Xin trân trọng cảm ơn ông!