Sau giai đoạn tăng nóng, giá chung cư năm 2026 sẽ ra sao?

Giá đã tiệm cận đỉnh, thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt

Dữ liệu của OneHousing cho thấy, đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung mới và lượng căn hộ dự kiến bàn giao trong năm 2026 được ước tính lên tới 35.000–40.000 căn, tạo áp lực đáng kể lên mặt bằng giá.

Không chỉ giá, thanh khoản thị trường cũng đã xuất hiện dấu hiệu suy giảm. Từ quý IV/2025, sau ba quý liên tiếp duy trì giao dịch sôi động, thị trường căn hộ Hà Nội và vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, giao dịch và giá chung cư thứ cấp trong năm 2026 khó có khả năng tăng nóng như giai đoạn trước. Nguyên nhân chính đến từ việc mặt bằng giá chuyển nhượng đã tiến sát vùng đỉnh sau nhiều năm leo thang liên tục.

“Phân khúc chung cư vốn giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong thời gian dài, đang cho thấy sự đảo chiều khá rõ. Nguồn cung tăng mạnh sẽ làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng dần suy yếu”, ông Trung nhận định.

Cùng xu hướng, theo báo cáo của BHS Group, giá bán căn hộ đến cuối năm 2025 đã tiệm cận ngưỡng cao nhất của chu kỳ hiện tại. Trong bối cảnh “làn sóng” nguồn cung mới sắp đổ bộ thị trường, khả năng giá tăng mạnh trong giai đoạn tới là không lớn, thậm chí nhiều dự án chỉ có thể tăng nhẹ hoặc đi ngang.

Theo BHS Group, giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung căn hộ với hàng loạt dự án quy mô lớn chuẩn bị ra hàng. Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu vực lân cận các đô thị lớn, trong khi khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức giá rất cao và đối mặt áp lực hạ tầng.

Theo các chuyên gia của CBRE, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ chững lại khi vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Thực tế tại TP.HCM là minh chứng rõ ràng cho quy luật này. Sau giai đoạn tăng mạnh từ 2017–2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại thành phố này đã đi ngang từ năm 2022, khi mặt bằng chung dao động trong khoảng 100–200 triệu đồng/m² – mức mà đa số người dân không còn đủ khả năng hấp thụ.

Với Hà Nội, CBRE cho rằng thị trường đang vận động theo quỹ đạo tương tự, chỉ khác về độ trễ. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP.HCM kéo dài khoảng 5 năm, thì Hà Nội cũng được dự báo cần thời gian tương đương trước khi thực sự chạm đỉnh.

Theo CBRE, để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, giải pháp mang tính căn cơ vẫn là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi cung vượt cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật.

Đánh giá về bức tranh chung, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2025 đã ghi nhận mức tăng nguồn cung cao nhất kể từ năm 2020, khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn ổn định trước năm 2020, trong khi giá bất động sản sau khi tăng mạnh đầu năm đã dần chững lại và được kiểm soát tốt hơn nhờ các biện pháp điều tiết.

Ở góc độ dự báo, Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung bất động sản, hơn là mở ra một chu kỳ tăng giá mới. Theo nhóm phân tích, giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ sau khi đã tăng mạnh trong năm trước, do nguồn cung dồi dào hơn và lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm.

Đến cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà đã lên khoảng 11%/năm – mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, trong khi vẫn còn trong ngưỡng chấp nhận được đối với người mua để ở. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thường lấy ngưỡng lãi suất khoảng 12–13%/năm làm “ranh giới”, và khi vượt mức này, tâm lý lướt sóng sẽ trở nên thận trọng hơn.

Lọc thị trường, điều chỉnh cục bộ

VinaCapital cũng ghi nhận, lãi suất tăng nhẹ đã khiến tồn kho bắt đầu xuất hiện ở một số chủ đầu tư. Nếu như giữa năm 2025, phần lớn các đợt mở bán mới được hấp thụ rất nhanh nhờ kỳ vọng tăng giá, thì đến cuối năm, khi chi phí vốn cao hơn, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều trở nên dè dặt, khiến tốc độ tiêu thụ chậm lại.

Những dự án định giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý đang đối mặt nguy cơ giao dịch “đóng băng” và tồn kho gia tăng. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ – mức không quá lớn, nhưng đủ để tạo áp lực kéo mặt bằng giá về sát mức mà người mua cuối cùng có thể chấp nhận.

Dù vậy, các chuyên gia VinaCapital cho rằng thị trường khó xuất hiện một đợt giảm sâu hay cú sốc lớn. Thay vào đó, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn điều chỉnh, tái cân bằng, với mặt bằng giá ổn định hơn và thanh khoản mang tính chọn lọc.