Từ 1/7/2026, TP.HCM áp dụng hệ số K: Người dân, doanh nghiệp bị ảnh hưởng ra sao?

UBND TP.HCM vừa phê duyệt dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên toàn địa bàn, dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm đưa giá đất tính nghĩa vụ tài chính tiệm cận hơn với giá thị trường, đồng thời tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Chi hơn 12,6 tỷ đồng để xây dựng hệ số K

Theo quyết định được phê duyệt, việc xây dựng hệ số K nhằm đảm bảo cơ sở khoa học, tính công bằng và bám sát biến động thực tế của thị trường bất động sản. Hệ số này sẽ được sử dụng để điều chỉnh bảng giá đất do TP.HCM ban hành, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác.

Để xây dựng hệ số K mới, TP.HCM sẽ tiến hành điều tra, khảo sát và thu thập thông tin giá đất thị trường theo từng khu vực, vị trí; xác định loại đất, phân vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xây dựng bảng so sánh làm cơ sở tính toán hệ số điều chỉnh đến từng thửa đất.

Phạm vi triển khai trên toàn địa bàn TP.HCM, theo từng loại đất trong mỗi đơn vị hành chính. Trong đó, cấp xã, phường và đặc khu được xác định là đơn vị cơ bản để tiến hành điều tra, thu thập dữ liệu và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chung cho toàn thành phố.

Tổng khối lượng thực hiện gồm khoảng 29.000 phiếu điều tra trên 9.746 tuyến đường và đoạn đường, mỗi tuyến có ít nhất 3 phiếu khảo sát giá đất do các tổ chức định giá thực hiện.

Dự án có tổng kinh phí hơn 12,6 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, thực hiện trong thời gian từ tháng 3 đến tháng 6/2026. Cơ quan chủ trì là Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, cơ quan thuế, Ban Quản lý các khu chế xuất – khu công nghiệp và chính quyền địa phương.

Sản phẩm của dự án là bộ hồ sơ hoàn chỉnh gồm dự thảo quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, các phụ lục, báo cáo thuyết minh, báo cáo tiếp thu ý kiến và toàn bộ dữ liệu điều tra. Hồ sơ sẽ được trình Hội đồng thẩm định cấp thành phố trước khi trình UBND TP.HCM phê duyệt chính thức.

Người dân, doanh nghiệp bị ảnh hưởng ra sao?

Theo quy định, bảng giá đất đã được TP.HCM ban hành và áp dụng từ 1/1/2026 là căn cứ gốc. Hệ số K sẽ nhân với bảng giá đất để tính tiền đất trong các trường hợp cụ thể. Điều này đồng nghĩa:

Nếu hệ số K tăng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể tăng; nếu hệ số K sát thị trường, giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường; nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ, tính tiền thuê đất… sẽ thay đổi theo hệ số K; doanh nghiệp làm dự án bất động sản sẽ tính tiền đất sát hơn với giá thị trường, hạn chế tình trạng “xin – cho” trong xác định giá đất.

Nói cách khác, hệ số K là công cụ giúp Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất theo biến động thị trường mà không cần ban hành bảng giá đất mới hàng năm.

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số K để áp dụng tính tiền đất. Trong thời gian chưa ban hành hệ số K mới, TP.HCM tiếp tục áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024 để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc TP.HCM triển khai xây dựng hệ số K trên toàn địa bàn, đến từng tuyến đường và từng thửa đất, cho thấy cách tính tiền đất trong thời gian tới sẽ chi tiết hơn, sát thị trường hơn và tác động trực tiếp đến cả người dân lẫn doanh nghiệp bất động sản.