4 'tọa độ vàng' hứa hẹn bùng nổ theo quy hoạch mới của TP.HCM

TP.HCM đang xây dựng Quy hoạch tổng thể nhằm tái cấu trúc không gian đô thị của “siêu đô thị” sau hợp nhất theo hướng tích hợp và liên kết vùng. Theo đó, thành phố định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, trong đó hạ tầng đóng vai trò dẫn dắt.

Đây được coi là một thay đổi mang tính nền tảng, được thiết kế nhằm khắc phục triệt để tình trạng phát triển rời rạc và thiếu sự liên kết chặt chẽ giữa các khu vực nội tại. Mục tiêu của lộ trình này là hình thành nên một siêu đô thị tích hợp đa trung tâm, có đủ sức mạnh và vị thế để cạnh tranh trực tiếp trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.

Không gian phát triển của thành phố trong tương lai sẽ không còn bị giới hạn mà được mở rộng hướng tới sự liên kết vùng một cách chặt chẽ.

Cấu trúc tổng thể được hình thành theo định hướng “một không gian - ba vùng - một đặc khu”. Vùng lõi TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo; khu vực Bình Dương là trung tâm công nghiệp công nghệ cao; khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu phát triển kinh tế biển, cảng biển và năng lượng; Côn Đảo định hướng du lịch sinh thái đặc thù.

Điều này giúp hình thành một hệ sinh thái kinh tế thống nhất, nơi không gian phát triển không còn bị chia cắt bởi những ranh giới hành chính cứng nhắc mà vận hành dựa trên logic kinh tế và khả năng kết nối.

Để vận hành hiệu quả hệ thống đồ sộ này, Thành phố Hồ Chí Minh xác định cần một bộ "khung xương" mới chính là bốn hành lang phát triển chiến lược đóng vai trò dẫn dắt sự tăng trưởng. Cụ thể:

- Hành lang thứ nhất là hành lang phía Đông, đóng vai trò kết nối trực tiếp Thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Đồng Nai và trọng điểm là sân bay quốc tế Long Thành. Đây là khu vực được kỳ vọng sẽ hình thành nên một cụm động lực tăng trưởng mới, gắn liền với các ngành công nghiệp công nghệ cao và hệ thống dịch vụ logistics hiện đại.

- Hành lang thứ hai là hành lang phía Tây và phía Nam: Liên kết với Đồng bằng sông Cửu Long, mở rộng không gian phát triển. Đây không chỉ là hướng mở rộng không gian đô thị đơn thuần mà còn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các đô thị vệ tinh, đồng thời kết nối hiệu quả với các vùng nông nghiệp đô thị đặc trưng.

- Hành lang thứ ba là hành lang ven biển phía Nam, thực hiện nhiệm vụ kết nối huyện Cần Giờ với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cùng khu vực Hồ Tràm. Trục phát triển này được định hướng ưu tiên cho kinh tế biển, dịch vụ logistics và các mô hình đô thị sinh thái, từ đó mở ra một không gian phát triển hoàn toàn mới và đầy tiềm năng cho khu vực phía Nam thành phố.

- Hành lang thứ 4 là trục Bắc - Nam sẽ đóng vai trò xuyên suốt toàn vùng, kết nối giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ để tạo ra một dòng chảy kinh tế liên tục giữa các khu vực.

Cách tiếp cận mới này được giới chuyên gia đánh giá là một bước thay đổi mang tính nền tảng, có tác động sâu rộng và lâu dài đến cách thức phân bổ giá trị bất động sản trên toàn khu vực.

Một điểm đáng chú ý khác là các hành lang này không tồn tại một cách riêng lẻ hay rời rạc mà luôn có sự liên kết chặt chẽ thông qua hệ thống hạ tầng hiện đại.

TP.HCM đang định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, tức là phát triển đô thị gắn liền với các đầu mối giao thông công cộng. Mô hình này không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất mà còn góp phần giảm thiểu áp lực giao thông đáng kể cho lõi đô thị.

Bên cạnh các yếu tố kinh tế, quy hoạch mới cũng đặc biệt chú trọng đến việc tạo dựng không gian xanh, xây dựng hạ tầng sinh thái và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Như vậy, các hành lang này không chỉ dừng lại ở mức độ định hướng quy hoạch mà còn là công cụ thực tế để tái cấu trúc lại toàn bộ cách thức vận hành của thành phố.

Đối với thị trường bất động sản, hành lang phía Đông hiện đang là khu vực cho thấy những tín hiệu rõ ràng nhất về sự biến động. Các khu vực thuộc Thành phố Thủ Đức cũ, cùng với Nhơn Trạch và Long Thành đang được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông liên vùng và tiến độ của sân bay Long Thành. Đây là nhóm khu vực được đánh giá có khả năng tăng trưởng tốt trong ngắn hạn và trung hạn khi các dự án hạ tầng lớn dần đi vào hoàn thiện.

Trong khi đó, hành lang phía Tây và phía Nam, bao gồm các khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn và các vùng giáp ranh Long An, sẽ được hưởng lợi chủ yếu từ quá trình giãn dân và xu hướng mở rộng đô thị. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng tại đây sẽ phụ thuộc rất lớn vào tiến độ triển khai hạ tầng thực tế, do đó mang tính chất trung hạn nhiều hơn.

Riêng đối với hành lang ven biển phía Nam, với trọng tâm là huyện Cần Giờ và các khu vực kết nối với Bà Rịa - Vũng Tàu, đây được xem là một câu chuyện phát triển dài hạn. Chỉ khi các dự án hạ tầng lớn và các tổ hợp du lịch được triển khai đồng bộ, khu vực này mới thực sự trở thành điểm đến mới hấp dẫn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và logistics.

Song song đó, trục Bắc - Nam vẫn tiếp tục đóng vai trò là sợi dây kết nối ổn định giữa các khu công nghiệp và các khu đô thị, phù hợp với xu hướng phát triển bền vững của toàn vùng.

Mặc dù quy hoạch đã rõ ràng, nhưng các nhà đầu tư cần lưu ý rằng không phải mọi khu vực nằm trong quy hoạch đều sẽ tăng giá ngay lập tức. Thị trường thường chỉ phản ứng mạnh mẽ khi có sự kết hợp thực tế giữa hạ tầng, dòng dân cư chuyển dịch và dòng vốn đầu tư đổ vào.