Các ngân hàng lớn đồng loạt ‘quay xe’ với bất động sản: Tiền sẽ chảy về đâu?

Cú "phanh gấp" từ cơ quan quản lý

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ của tín dụng BĐS với mức tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo con số thực tế có thể lên tới 28-30% nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng phục vụ mục đích liên quan đến nhà đất.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.

Đặc biệt, tốc độ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng tuyệt đối không được phép tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây là bước đi quyết liệt nhằm hạn chế rủi ro khi lượng tồn kho BĐS cuối quý IV/2025 đã tăng vọt lên gần 32.900 căn, nền, cao hơn 20% so với quý trước đó.

Các "ông lớn" ngân hàng giảm tỷ trọng, kén chọn dự án

Điểm chung tại mùa Đại hội cổ đông năm nay, lãnh đạo các nhà băng lớn như Techcombank, VPBank, SHB, ACB... đều đồng loạt khẳng định sẽ giảm sự phụ thuộc vào bất động sản để ưu tiên cho những mục tiêu bền vững hơn.

Tại Techcombank, từng có thời điểm cho vay BĐS chiếm tới 40% dư nợ, nhưng đến cuối quý I/2026, con số này đã giảm xuống còn 26,44%.

Tổng giám đốc Jens Lottner khẳng định ngân hàng sẽ chỉ tài trợ khi biết chắc chắn danh tính người mua cuối cùng và dòng vốn được sử dụng minh bạch.

Tương tự, chủ tịch Hồ Hùng Anh cũng nhấn mạnh dù BĐS vẫn tiềm năng trong dài hạn nhưng quản trị rủi ro hiện là ưu tiên hàng đầu.

Trong khi đó, Tổng giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh cho biết ngân hàng sẽ rút kinh nghiệm từ những bài học quá khứ để không đầu tư vào các dự án thiếu hiệu quả hay pháp lý chưa đầy đủ. VPBank sẽ hạn chế tối đa phân khúc cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng, thay vào đó là tập trung nguồn lực cho nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.

SHB, ACB và MB đang duy trì chiến lược phòng thủ chặt chẽ. Nếu như SHB chuyển hướng sang các dự án hạ tầng quốc gia và dự án tại các thành phố lớn có thanh khoản cao, thì ACB và MB lại giữ tỷ trọng dư nợ BĐS ở mức rất thấp (lần lượt dưới 5% và 12%) nhằm đảm bảo sự linh hoạt tối đa trước các biến động thị trường.

Khi cánh cửa tín dụng cho các dự án đầu cơ bị hẹp lại, dòng vốn ngân hàng đang âm thầm chuyển dịch sang những "vịnh tránh bão" mới. Các ngân hàng cho biết sẽ ưu tiên rót vốn vào lĩnh vực hạ tầng, hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) để thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, thay vì tài trợ dàn trải, dòng tiền sẽ chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý sạch, thanh khoản tốt và đáp ứng trực tiếp nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ hoặc người mua nhà lần đầu. Điều này cho thấy một cuộc thanh lọc khốc liệt đang diễn ra: những chủ đầu tư năng lực kém sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho một thị trường minh bạch và thực chất hơn trong năm 2026.