Giá chung cư Hà Nội chạm ngưỡng 91 triệu đồng/m² rồi đi ngang: Bong bóng sắp vỡ hay đang nén chờ bung?

Nghịch lý: Cung tăng mạnh, giao dịch “rơi tự do”

Báo cáo thường kỳ quý 1/2026 của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy một bức tranh tương phản gay gắt. Sau giai đoạn dài khan hiếm, nguồn cung đã có những tín hiệu hồi phục tích cực. Chỉ trong 3 tháng đầu năm, cả nước có 42 dự án hoàn thành với hơn 7.800 sản phẩm.

Đáng chú ý, lượng bất động sản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đã tăng mạnh.

Phân tích xu hướng này, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam – VWA, cho biết, số lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã tăng từ khoảng 5.572 sản phẩm (quý I/2024) lên 34.315 sản phẩm (quý I/2026), tức gấp hơn 6 lần chỉ sau 2 năm.

“Không chỉ riêng quý I/2026, đà phục hồi nguồn cung đã diễn ra liên tục trong suốt năm 2025, với mỗi quý đều đạt trên 30.000 sản phẩm,” ông Hùng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không đi đôi với sự nhộn nhịp của thị trường. Dữ liệu thực tế cho thấy thanh khoản đang sụt giảm nghiêm trọng:

-Phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ: Giảm 23,59% so với cùng kỳ 2025 và "bốc hơi" tới 32,23% so với quý liền trước.

-Đất nền: Lượng giao dịch giảm hơn 20%, tương đương việc mất đi 1/5 quy mô thị trường chỉ sau một quý.

Lý giải hiện tượng này, ông Tô Anh Hùng cho rằng thị trường đang chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là lãi suất và tâm lý chờ đợi.

“Người mua nhà và nhà đầu tư đều đang có xu hướng chờ đợi, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn ở mức cao và chưa có tín hiệu giảm rõ ràng", ông nói.

Bên cạnh đó, các yếu tố bên ngoài như biến động địa chính trị, áp lực lạm phát cũng góp phần khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn.

Điểm danh ngưỡng 91 triệu/m2: “Đỉnh” hay “nền” mới?

Một trong những điểm đáng chú ý nhất là mặt bằng giá vẫn chưa điều chỉnh tương ứng với thanh khoản. Theo dữ liệu từ CBRE, giá chung cư sơ cấp tại thị trường Hà Nội (bao gồm cả khu vực lân cận như Văn Giang - Hưng Yên) đã chạm mốc trung bình 91 triệu đồng/m2. Đây là hệ quả của việc các đại đô thị phía Tây và phía Đông liên tục đưa ra thị trường các phân khúc cao cấp và hạng sang.

“Trong lịch sử giai đoạn 2015 - 2019, khi nguồn cung duy trì mức 30.000 căn, giá chung cư khá ổn định quanh mức 30 triệu/m2. Nhưng từ 2024 đến nay, nguồn cung sụt giảm đã đẩy giá tăng phi mã. Đến khi chạm ngưỡng 91 triệu vào đầu năm 2026, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi ngang”, Giám đốc REFI nhận định.

Dự báo trong năm 2026, với nguồn cung dự kiến đạt 33.000 căn, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp sẽ khó có thể tăng thêm mà chuyển sang trạng thái đi ngang. Điều này cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh sau một giai đoạn tăng nóng để chờ đợi sức mua hồi phục.

"Tối hậu thư" và kỳ vọng khơi thông 3,3 triệu tỷ đồng

Nút thắt lớn nhất hiện nay không chỉ là tiền mà là pháp lý. Theo Bộ Tài chính, hiện có khoảng 3,3 triệu tỷ đồng đang nằm đóng băng tại các dự án đầu tư đất đai dở dang trên cả nước. Việc khơi thông nguồn lực này được xem là “mạch máu” để cứu vãn thanh khoản.

Tại Hà Nội, một "tối hậu thư" đanh thép đã được đưa ra: Yêu cầu các chủ đầu tư dự án chậm tiến độ phải báo cáo trước ngày 30/04/2026. Những trường hợp chây ỳ sẽ bị thu hồi đất và chấm dứt dự án để chuyển giao cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn.

Ông Tô Anh Hùng cho rằng, việc quyết liệt xử lý dự án treo và tháo gỡ pháp lý cho hơn 1.750 dự án đang ách tắc sẽ tạo ra vòng quay mới cho dòng tiền. Khi các căn hộ phân khúc vừa túi tiền được phép ra hàng, dòng tiền từ người mua nhà thực sẽ chảy vào doanh nghiệp, lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế thay vì bị "chôn chân" trong những bãi đất hoang.

Thị trường bất động sản quý 1/2026 không hẳn là một "bong bóng" sắp vỡ, mà giống như một chiếc lò xo đang bị nén bởi áp lực giá cao và tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư. Sự can thiệp từ Chính phủ trong việc kiểm soát lãi suất và quyết liệt xử lý sai phạm dự án chính là chìa khóa để "hạ cánh mềm" giá nhà, đưa thị trường về đúng giá trị thực và tạo cơ hội cho người dân có nhu cầu ở chính đáng.