Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư: Ai được hưởng lợi nhất và cần làm gì ngay?

Trong suốt thời gian qua, một nghịch lý tồn tại ở nhiều địa phương là người dân sở hữu những mảnh đất vườn rộng lớn nhưng không dám xây nhà bởi chi phí chuyển đổi sang đất ở còn đắt hơn cả chi phí xây dựng.

Nỗi lo này càng trở nên hiện hữu khi Luật Đất đai 2024 chính thức bỏ khung giá đất, đưa giá đất tiệm cận giá thị trường, khiến tiền sử dụng đất có nguy cơ tăng gấp nhiều lần.

Tuy nhiên, một bước ngoặt quan trọng vừa được mở ra thông qua Nghị quyết 254 của Quốc hội, cho phép giảm mạnh tới 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, tạo điều kiện cho các hộ gia đình thực hiện quyền lợi chính đáng về nhà ở.

Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản trong talkshow "Giảm 70% tiền chuyển đất vườn thành đất ở: Người dân nào được lợi nhất?", chính sách mới này là một giải pháp tài chính mang tính tháo gỡ cho những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024.

Ông cho rằng quy định này hướng tới việc giải quyết các loại đất có bản chất là đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có đất ở, vốn là loại “đất dự trữ” cho nhu cầu sinh kế và phát triển của các thế hệ mai sau trong gia đình.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, người dân thường phải nộp 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, nhưng theo cách tính mới của Luật Đất đai 2024, tỷ suất này tăng lên 100%, tạo ra gánh nặng tài chính quá lớn cho người dân. Nghị quyết 254 đã can thiệp kịp thời vào tỷ suất thu này để giảm áp lực cho người sử dụng đất.

Cụ thể, cơ chế ưu đãi mới được thiết kế theo các mức hạn mức nghiêm ngặt để đảm bảo tính công bằng và tránh trục lợi.

- Đối với phần diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở của địa phương, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giá, tương đương với việc được giảm tới 70% so với quy định trước đó.

- Đối với phần diện tích vượt hạn mức lần thứ nhất, mức thu sẽ là 50% chênh lệch, và chỉ khi vượt quá hai lần hạn mức thì nhà nước mới thu đủ 100% mức chênh lệch

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh lấy ví dụ, nếu một thửa đất 500m² có 100m² đất ở và hạn mức địa phương là 150m², khi chủ đất muốn chuyển đổi thêm, 150m² đầu tiên sẽ được hưởng mức thu 30%, 150m² tiếp theo chịu mức 50%, và phần còn lại mới tính mức 100%.

Một điểm đáng lưu ý là chính sách này chỉ áp dụng cho trường hợp đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc đã từng thuộc cùng một thửa đất có đất ở trong quá khứ trước năm 2014.

Luật sư Đỉnh nhấn mạnh rằng ưu đãi này không dành cho các loại đất nông nghiệp thuần túy, chẳng hạn như đất trồng lúa được giao không thu tiền hoặc các khu đất vườn đồi tách biệt hoàn toàn với khu dân cư.

Ngoài ra, mỗi cá nhân hay hộ gia đình chỉ được quyền lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng cơ chế ưu đãi này một lần trong đời, dù họ có sở hữu nhiều bất động sản ở các địa phương khác nhau.

Điều này nhằm khẳng định mục tiêu của chính sách là hỗ trợ nhu cầu ở thực chứ không phải tiếp tay cho các hoạt động đầu cơ.

Có thể thấy, quy định mới có nhiều điều kiện chặt chẽ về chủ thể, loại đất và thời điểm áp dụng, không áp dụng đại trà.

Ngoài ra, tính nhân văn của Nghị quyết 254 còn thể hiện ở quy định xử lý chuyển tiếp cho những trường hợp đã nộp hồ sơ hoặc nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn từ tháng 8/2024 đến trước tháng 1/2026.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, những hồ sơ chưa được tính tiền hoặc đã có thông báo thuế nhưng chưa nộp đều có thể yêu cầu tính lại theo mức ưu đãi mới.

Thậm chí, những người đã nộp thừa tiền so với mức tính lại 30-50% sẽ được Nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác như thuế thu nhập cá nhân hay tiền đấu giá đất.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo người dân cần khẩn trương thực hiện các thủ tục này trước năm 2027, vì sau thời hạn này, quyền yêu cầu tính lại tiền đất sẽ không còn hiệu lực.

Song hành với các ưu đãi tài chính, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ bước vào một kỷ nguyên minh bạch hơn với việc áp dụng bảng giá đất hàng năm và mã số định danh bất động sản.

Việc xóa bỏ khung giá đất 5 năm một lần để thay bằng bảng giá cập nhật hàng năm giúp xóa bỏ cơ chế “hai giá”, giảm thiểu tình trạng thất thu ngân sách và đảm bảo quyền lợi bồi thường thỏa đáng cho người dân khi bị thu hồi đất.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, dù bảng giá đất tăng cao có thể gây lo ngại về chi phí dự án cho doanh nghiệp, nhưng Luật Đất đai đã có cơ chế bảo vệ bằng cách ổn định giá thuê đất trong chu kỳ 5 năm và khống chế mức tăng không vượt quá chỉ số CPI.

Mã số định danh bất động sản, hay còn gọi là “căn cước số” của đất đai, được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa mọi giao dịch. Theo Nghị định 357, mỗi căn nhà hay thửa đất sẽ có một chuỗi ký tự số tối đa 40 ký tự, lưu trữ toàn bộ lịch sử pháp lý, quy hoạch, tình trạng thế chấp và giá trị giao dịch.

Luật sư Đỉnh phân tích rằng hệ thống này không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý thuế chính xác, đánh đúng đối tượng sở hữu nhiều nhà đất, mà còn bảo vệ người mua khỏi các rủi ro như đất đang bị kê biên hoặc bán cho nhiều người cùng lúc.

Về lo ngại chính sách giảm thuế có thể kích hoạt các cơn sốt đất ảo, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh giữ quan điểm lạc quan khi cho rằng điều này khó xảy ra do các điều kiện áp dụng rất chặt chẽ.

Khác với những cơn sốt đất theo hạ tầng thường diễn ra trên diện rộng, chính sách này chỉ tác động đến các thửa đất xen kẹt trong khu dân cư ổn định, nơi mức giá kỳ vọng không thể biến động quá lớn.

Ông cũng khuyến cáo người dân và nhà đầu tư không nên vội vàng “xuống tiền” mua đất nông nghiệp chỉ vì tin đồn giảm thuế mà chưa kiểm tra kỹ quy hoạch. Việc chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương; nếu khu vực đó không được quy hoạch là đất ở, mọi nỗ lực chuyển đổi đều sẽ bị từ chối.