Dự án BT: Nhà đầu tư ‘run tay’ vì quỹ đất đối ứng càng để lâu càng... đắt?

"Nghịch lý" đổi đất lấy hạ tầng

Sau một thời gian dài tạm dừng, cơ chế BT đã chính thức được khơi thông, tạo hành lang pháp lý để các địa phương huy động nguồn lực xã hội hóa. Thế nhưng, tâm điểm của những lo ngại hiện nay lại nằm ở cơ chế thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.

Theo phản ánh từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định hiện hành đang tồn tại một "độ trễ" chết người về thời gian. Giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư chỉ được xác định tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trong thực tế, thời điểm này thường diễn ra rất lâu sau khi hợp đồng được ký kết, thậm chí là sau khi công trình hạ tầng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Chính khoảng cách về thời gian này đã đẩy nhà đầu tư vào thế khó: Giá đất thị trường liên tục tăng phi mã, trong khi giá trị công trình hạ tầng mà doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng lại bị "khóa trần" ngay từ đầu.

Rủi ro kép: Chi phí tăng, quỹ đất thu hẹp

Đối với các dự án hạ tầng trọng điểm có quy mô lớn, thời gian triển khai thường kéo dài nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, doanh nghiệp phải đối mặt với "gọng kìm" rủi ro:

Về phía đầu vào: Biến động giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính khiến tổng mức đầu tư thực tế thường vượt xa dự tính ban đầu.

Về phía thanh toán: Khi giá đất đối ứng tăng cao tại thời điểm giao đất, doanh nghiệp hoặc bị giảm diện tích đất được nhận, hoặc phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất khổng lồ để bù đắp chênh lệch.

Hệ quả là hiệu quả đầu tư bị bào mòn, thậm chí doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thua lỗ dù đã hoàn thành xuất sắc công trình cho Nhà nước.

Kiến nghị "chốt" giá đất từ thời điểm ký hợp đồng

Để tháo gỡ nút thắt này, HoREA đã gửi kiến nghị lên cơ quan thẩm quyền đề xuất sửa đổi Nghị định 257/2025/NĐ-CP. Giải pháp trọng tâm mà Hiệp hội đưa ra là: Xác định giá trị quỹ đất thanh toán ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng BT.

Cụ thể, mức giá này cần căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và phải được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện dự án. HoREA cho rằng, chỉ có cách này mới đảm bảo được nguyên tắc "ngang giá" – bản chất cốt lõi của hợp đồng BT, và tạo sự công bằng trong quan hệ đối tác công - tư (PPP).

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề xuất cho phép tính toán chi phí dự phòng hợp lý để bù đắp lạm phát và biến động giá vật liệu, giúp doanh nghiệp yên tâm về dòng vốn khi dấn thân vào các công trình dài hơi.