Một thay đổi mới có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc tách thửa, chia đất xây nhà tại TP.HCM?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước những biến động lớn khi chính quyền địa phương đang nỗ lực xây dựng một khung pháp lý thống nhất về điều kiện tách, hợp thửa đất.

Dự thảo quy định mới về diện tích tối thiểu được tách thửa không chỉ nhằm thay thế các quy tắc chồng chéo hiện hành mà còn được kỳ vọng sẽ thay đổi hoàn toàn cục diện quản lý đô thị, từ việc người dân chia đất xây nhà đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh địa ốc trong tương lai gần.

Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố hiện nay đang đối mặt với sự phức tạp đáng kể do tồn tại song song ba quy định khác nhau về tách thửa sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính.

Cụ thể, khu vực thành phố Hồ Chí Minh cũ vẫn áp dụng Quyết định 100, trong khi các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ lại lần lượt tuân thủ Quyết định 38 và Quyết định 24.

Sự thiếu đồng nhất này đã tạo ra nhiều rào cản trong việc giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và gây khó khăn cho công tác quản lý của các cơ quan chức năng. Trước bối cảnh đó, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Bùi Minh Thạnh đã chủ trì cuộc họp với các sở ngành để làm rõ các nội dung trong dự thảo mới, hướng tới việc ban hành một quy định thống nhất trên toàn địa bàn.

Trong số các phương án được đưa ra, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất chọn phương án 1 để trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét. Điểm cốt lõi của phương án này là việc phân loại đất ở theo 4 khu vực với các định mức diện tích tối thiểu khác nhau. Cụ thể như sau:

- Khu vực 1: Bao gồm các phường trung tâm lâu đời như Tân Định, Đa Kao, Bến Thành hay các quận nội thành như Bình Thạnh, Phú Nhuận,... dự kiến sẽ có mức diện tích tối thiểu là 36 m², yêu cầu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m. Đây được xem là mức quy định khá linh hoạt, phù hợp với đặc thù quỹ đất hạn chế tại lõi đô thị, giúp các gia đình đông thế hệ dễ dàng hơn trong việc chia đất cho con cái xây nhà riêng, thay vì phải sống chung trong một không gian chật hẹp.

- Khu vực 2: Bao gồm các phường ven đô và các khu vực giáp ranh như Tân Thuận, Bình Tân, Thủ Đức,Cát Lái, Long Bình,... hay các địa bàn thuộc Bình Dương cũ như Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An,... diện tích tối thiểu được đề xuất dao động từ 50 đến 60 m².

- Khu vực 3: Gồm các huyện ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ,... sẽ áp dụng mức diện tích lớn hơn, từ 60 đến 80 m² với yêu cầu mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

- Khu vực 4: Các xã xa xôi, mật độ thấp như Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo,...tối thiểu 80-100 m², mặt tiền và chiều sâu 5m.

Riêng đối với đất nông nghiệp, dự thảo cũng đưa ra những con số cụ thể: tối thiểu 500 m² cho đất trồng cây hàng năm và 1.000 m² cho đất trồng cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản.

Tuy nhiên, việc đủ diện tích tối thiểu chưa phải là điều kiện đủ để thực hiện tách thửa thành công. Theo dự thảo, người dân còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về hình dáng thửa đất và hạ tầng kỹ thuật theo Luật Đất đai 2024.

Cả thửa đất mới và phần đất còn lại đều phải đảm bảo tính hợp lý về hình học và đạt các thông số về mặt tiền, chiều sâu để tránh tình trạng chia nhỏ đất một cách manh mún, gây khó khăn cho việc cấp phép xây dựng và phát triển hạ tầng.

Đặc biệt, quy định về lối đi giao thông trở thành một rào cản kỹ thuật quan trọng. Thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi hợp pháp ra đường giao thông công cộng, trường hợp sử dụng chung lối đi thì phải được thể hiện quyền sử dụng chung trên giấy chứng nhận và có sự xem xét từ Ủy ban nhân dân cấp xã về các yếu tố phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm.

Quy định mới này được dự báo sẽ tác động mạnh mẽ đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường.

Tại các vùng ngoại thành, việc nâng cao định mức diện tích tối thiểu sẽ khiến các mảnh đất nhỏ khó có thể chia tách thành nhiều lô như trước, từ đó hạn chế tình trạng hình thành các khu dân cư tự phát với hẻm nhỏ và hạ tầng quá tải.

Đối với những người mua đất với mục đích phân lô bán nền, các điều kiện chặt chẽ về lối đi và mặt tiền sẽ là "bộ lọc" hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng phân lô tràn lan vốn từng gây nhiều tranh chấp trong thời gian qua.

Dự thảo được xem là một bước đi chiến lược nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai 2024 và thống nhất quản lý một đô thị hơn 14 triệu dân với hàng triệu thửa đất.

Hiện tại, cơ quan soạn thảo vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi từ các chuyên gia, hiệp hội và các cấp chính quyền cơ sở để hoàn thiện văn bản.

Dự kiến, quy định chính thức sẽ được trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành trong tháng 3 năm 2026, kỳ vọng sẽ thiết lập một trật tự mới minh bạch và bền vững hơn cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.